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BL4uTz

Immobilien- Thread

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Das Betongold, die sicherste Form einer Geldanlage kennt seit 10 Jahren nur eine Richtung.

Wer sich vor 10 Jahren eine Immobilie gekauft hat, dürfte auch als normal Verdiener für sich und seine Familie eine sichere Zukunft (zumindest finanziell) geschaffen haben.

Es gibt viele Leute die durch jahrelange Mietzahlungen andere Leuten Immobilie abbezahlen, anstatt sich mit dem gleichen Geld eine eigene Immobilie zu finanzieren. 

Diese wichtige Anlageklasse sollte nicht ignoriert werden.

 

 

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland 2000-2019

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000/

Google Trends "haus kaufen" 

https://trends.google.de/trends/explore?date=all&geo=DE&q=haus kaufen

 

 

Jeder ist Willkommen hier zu schreiben, Thema ist alles was mit Immobilien zutun hat.

Ich habe hier keine Sonderrechte und bin kein Experte

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Die Crashpropheten sagen einen Wertverlust von Immobilien voraus.

Finanzierte Immobilien, die weniger wert sind als die offenen Finanzierungen stehen im immensen Risiko.

Sollte man durchaus bedenken.

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Viele, viele Immobilen sind auf äußerst knapper Kante finanziert. Wenn dann irgendwas unvorhergesehenes passiert (Verlust des Arbeitsplatzes, Krankheit, Scheidung usw), dann herrscht Chaos bis hin zum finanziellen Ruin. 

 

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vor 24 Minuten schrieb Aktienspekulaant:

Viele, viele Immobilen sind auf äußerst knapper Kante finanziert. Wenn dann irgendwas unvorhergesehenes passiert (Verlust des Arbeitsplatzes, Krankheit, Scheidung usw), dann herrscht Chaos bis hin zum finanziellen Ruin. 

 

Kann ich bestätigen ! Bei uns im Ort werden gerade neue Bauplätze erschlossen auf die man sich bewerben darf. Preis pro qm2 erschlossen 370€ ! Ein Bekannter will dort nun bauen und meinte das 500.000€ Minimum für seine Ansprüche einzuplanen sind. Was viele vergessen, die Inneneinrichtung und der Garten kosten ja heut zu Tage auch ein Vermögen. Da ist man schnell bei 600.000-650.000€ 

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vor 35 Minuten schrieb Krypto-Patty:

Kann ich bestätigen ! Bei uns im Ort werden gerade neue Bauplätze erschlossen auf die man sich bewerben darf. Preis pro qm2 erschlossen 370€ ! Ein Bekannter will dort nun bauen und meinte das 500.000€ Minimum für seine Ansprüche einzuplanen sind. Was viele vergessen, die Inneneinrichtung und der Garten kosten ja heut zu Tage auch ein Vermögen. Da ist man schnell bei 600.000-650.000€ 

Mit den 500.000 EUR ziemlich knapp kalkuliert von deinem Bekannten:

Soll es ein freistehendes Haus werden, sollte er minimum 500 qm Grund kaufen. Inklusive NK wie Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland mehr oder weniger), Notar und Grundbuchamt wird er (entsprechend dem Bodenrichtwert von EUR 370) gut 200.000 EUR fürs Grundstück verauslagen müssen. Maklerkosten kommen hier nicht dazu - deine Ausführungen verstehe ich so, dass er neues Bauland direkt von der Kommune kaufen möchte.

Für ein Gebäude mit gehobener (nicht: luxuriöser) Ausstattung rechnet man idR mit ca. 2.000 EUR pro qm. Er könnte sich von den nach Grundstückskauf verbliebenen EUR 300.000 also knapp 150 qm leisten.

Bei einem individuellen Architekten- Haus käme auch noch das Architektenhonorar nach HOAI dazu - ein ordentlicher 5stelliger Betrag (je nachdem, welche Leistungen der Architekt zu erbringen hat). Eine Garage oder gar ein Keller sind bei alledem auch nicht dabei.

 

bearbeitet von Agoken

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Selbstverständlich wie bei jeder Geldanlage gibt es auch bei Immobilien Risiken wie die oben genannt, Jobverlust, Krankheit auch falsches Timing für den Kauf, Schrottimmobilie, überteuert gekauft. Bei den aktuellen Preisen und Knappheit wird man so schnell sowieso keine erschwingliche Immobilie in Deutschland finden können.

Für mich kommt in Deutschland nur günstige Mehrfamilienhäuser als Geldanlage in Betracht , kann auch renovierungsbedürftig sein. Hier kann man durch hohe Mieteinnahmen das Risiko kleiner halten da Kredit sich selbst abbezahlt und hat auch viele andere Vorteile . Stressige Extraarbeit mit Mietern sowie falls nötig Bauarbeiten gehört dann dazu, zahlt sich am ende jedoch aus.

Das was der Bekannte vor hat würde ich als sich ein Luxus gönnen bezeichnen , da ist das Risiko natürlich um einiges höher. 

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Eine selbst genutzte Immobilie "lohnt" sich rein finanziell gesehen eigentlich nie. Es gibt zahlreiche Videos / Beiträge, die darlegen, dass man mit mieten besser dasteht, wenn man sein Geld (benötigtes Eigenkapital für den Kredit etc.) stattdessen in einen breit gestreuten ETF mit "sicheren" 7% p.a. steckt.

Beim Immobilienkauf spielen aber ggf. noch andere Aspekte eine Rolle: Mann muss sich mit keinen Vermietern rumärgern, kann mit der Bude machen was man will etc. Diesen Luxus kann man sich "gönnen", aus finanzieller Sicht gibt es aber sinnvollere Alternativen.

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vor 11 Stunden schrieb VanillaThunder:

Eine selbst genutzte Immobilie "lohnt" sich rein finanziell gesehen eigentlich nie.

Kommt drauf an wie man es sieht. Wir wohnen in einer eigenen Immobilie die wir (noch) abzahlen. Einfaches Beispiel, das Haus gegenüber sind nur Mietwohnungen, die gleiche Wohnung kostet Miete 890€ im Monat plus Nebenkosten. Für 150€ mehr bewohne ich die Wohnung selbst. Klar ich kann nichts von der Steuer absetzten wie ein Vermieter, hab aber auch die rumreißerei nicht. 

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vor 15 Stunden schrieb BL4uTz:

Das Betongold, die sicherste Form einer Geldanlage...

Danke für den Thread, den du ja im Prognose-Thread angekündigt hattest.

Der Thread geht aus meiner Sicht aber direkt mit einer Lüge los.

Einzelne Wohnimmobilien sind oft wenig liquide und preislich stark schwankend. Eindrucksvolle Grafiken wie diese hier unterschlagen dabei sogar noch das Risiko, dass eine einzelne Immobile unverkäuflich bzw. wertlos werden kann:

https://media0.faz.net/ppmedia/aktuell/finanzen/1884798645/1.3194036/default/reale-hauspreise-im-euroraum.jpg

Der Grafik nach sind die Preise von Wohnhäusern in Deutschland zwischen 1980 und 2010 inflationsbereingt um ca. 30% gefallen.

Der Eindruck der preislich stabilen Wohnimmobilie entsteht nur dadurch, dass ihr Besitzer ihren Preis nicht täglich in der Zeitung oder im Internet sieht. Der Preis entsteht durch Angebot und Nachfrage in einem Mikromarkt und ist gar nicht regelmäßig messbar.

Die Preise gewerblich genutzer Immobilien schwanken deutlich mehr, da sie noch stärker von der wirtschaftlichen Lage abhängig sind.

Für den typischen Privatanleger bedeutet eine einzelne Immobilie immer ein Klumpenrisiko. Um dies zu vermeiden, müsste er in dutzende und möglichst in vielen Städten, besser in vielen Ländern investieren. Dabei hat er enorme Kostennachteile gegenüber den großen Immobilienkonzernen.

"Wenn der Hausverkauf zum Albtraum wird"

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119119391/Wenn-der-Hausverkauf-zum-Albtraum-wird.html

"Geschenkt noch zu teuer"

https://www.t-online.de/finanzen/immobilien-wohnen/mietrecht-wohnen/id_21823842/immobilienpreise-unverkaeufliche-haeuser-in-nordhessen.html

 

bearbeitet von Coins
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vor 13 Stunden schrieb VanillaThunder:

Eine selbst genutzte Immobilie "lohnt" sich rein finanziell gesehen eigentlich nie. Es gibt zahlreiche Videos / Beiträge, die darlegen, dass man mit mieten besser dasteht, wenn man sein Geld (benötigtes Eigenkapital für den Kredit etc.) stattdessen in einen breit gestreuten ETF mit "sicheren" 7% p.a. steckt.

Ja logisch. Ich bin auch Vermieter und bin doch nicht bekloppt und erzähle dem Otto-Normal-Dummie, dass er sich lieber Wohnungen kaufen soll.

Der soll mal schön zur Miete wohnen und dank gut verzinster Anlagen ärgert er sich über Mieterhöhungen nicht. :D 

All die Videos vernachlässigen die Aktienrisiken, denn während Mieteinnahmen recht verlässlich kommen, muss man bei Aktien Glück haben.

Der Aktienboom der letzten Jahrzehnte kann ein schnelles Ende nehmen.

Der Vermieter hat seine Mieteinnahmen trotzdem, der Vermieter hat sein Kapital reduziert. Siehe Wirecard!

Grundsätzlich lohnt sich eine Vermietungsimmobilie, aber auch selbstgenutztes Eigentum rechnet sich. Aktuell würde ich über 1.000 Euro Kaltmiete zahlen, zahle der Bank jedoch weniger als 200 Euro Zinsen für das Darlehen - auch mit allen Kosten bin ich deutlich unter 600 Euro "warm" dank Sonnenkollektoren und PV-Anlage.

 

bearbeitet von Jokin

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vor 23 Stunden schrieb Krypto-Patty:

Kann ich bestätigen ! Bei uns im Ort werden gerade neue Bauplätze erschlossen auf die man sich bewerben darf. Preis pro qm2 erschlossen 370€ ! Ein Bekannter will dort nun bauen und meinte das 500.000€ Minimum für seine Ansprüche einzuplanen sind. Was viele vergessen, die Inneneinrichtung und der Garten kosten ja heut zu Tage auch ein Vermögen. Da ist man schnell bei 600.000-650.000€ 

Dafür parkt man eine Hand voll Bitcoin (hodlen) und wenn es dann, mit den üblichen Bauverzögerungen so weit ist, hat Bitcoin dann hierfür auch die entsprechende finanzelle Freiheit (mehr oder weniger) geschaffen. 😉

Grundstückskauf und Hausbau ist heute doch sehr teuer. Hier hat die Geldschwemme (Inflation) schon voll zugeschlagen. Nicht zuletzt weil Südeuropäer und Co hier ihr Geld in Immobilen in Sicherheit bringen. Können wir aber nicht ändern, müssen wir mit leben.

Was @Jokin andeutet steht quasi schon drohend, wie ein aufkommendes Gitter, vor uns. Und Immobilen heißt immobil! Man kann nicht weg. 
Wir Immobilienbesitz werden also sicherlich für die Geldschwemme bluten müssen. In welcher Form auch immer. (Ich erinnere hier an das Papier vom 9.4.2020, als quasi vor Corona.)

Steht man auf einigermaßen sicheren Füssen, kann ein aber der Preisverfall für sein selbst genutztes Grundstück egal sein! Man will es ja nicht mehr verkaufen. Und man ist dann auch nicht mehr so der "Spielball" im zukünftigen Mietergeschehen...

Axiom

bearbeitet von Axiom0815
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vor 13 Minuten schrieb Jokin:

Ja logisch. Ich bin auch Vermieter und bin doch nicht bekloppt und erzähle dem Otto-Normal-Dummie, dass er sich lieber Wohnungen kaufen soll.

Das stand auch nie zu Debatte 😄 mal schauen ob wir uns in paar Jahren nicht noch eine Wohnung zulegen. Mal schauen...

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Ein Grundproblem aller Immobilien ist die Skalierung: Man kann ein Grundstück nicht beliebig klein machen, wenn man es denn verkaufen will. Ich besitze mehre Hektar Wald, Wiese und Ackerland, aber wenn ich verkaufen will, dann geht das nur "am Stück". Man kann nicht 100 qm Wald verkaufen. Man muß schon z. B 10.000 qm Wiese kaufen/verkaufen.

Und selbst wenn, ist die Skalierung mit immensen Kosten verbunden: Amtliche Vermessung, Eintragung im Grundbuchamt etc. 

Bei Aktien oder auch Krypto ist die Skalierung null Problem. Ich kann 0.00001 BTC verkaufen oder 1 Siemens Aktie. 

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vor einer Stunde schrieb Jokin:

Ja logisch. Ich bin auch Vermieter und bin doch nicht bekloppt und erzähle dem Otto-Normal-Dummie, dass er sich lieber Wohnungen kaufen soll.

Der soll mal schön zur Miete wohnen und dank gut verzinster Anlagen ärgert er sich über Mieterhöhungen nicht. :D 

All die Videos vernachlässigen die Aktienrisiken, denn während Mieteinnahmen recht verlässlich kommen, muss man bei Aktien Glück haben.

Der Aktienboom der letzten Jahrzehnte kann ein schnelles Ende nehmen.

Der Vermieter hat seine Mieteinnahmen trotzdem, der Vermieter hat sein Kapital reduziert. Siehe Wirecard!

Grundsätzlich lohnt sich eine Vermietungsimmobilie, aber auch selbstgenutztes Eigentum rechnet sich. Aktuell würde ich über 1.000 Euro Kaltmiete zahlen, zahle der Bank jedoch weniger als 200 Euro Zinsen für das Darlehen - auch mit allen Kosten bin ich deutlich unter 600 Euro "warm" dank Sonnenkollektoren und PV-Anlage.

Deshalb investiert man in solchen Fällen auch nicht in Einzelaktien sondern in einen breit gestreuten ETF alá MSCI World, der über Jahrzehnte durchschnittlich seine 7% p.a. liefert.

Solange du kein Immobilienhai mit mehreren Wohnungen/Häuserblöcken bist, wirst du nach Abzug aller Kosten, Rücklagen für zwangsläufig irgendwann anfallende Reparaturen etc. mit einer vermieteten Immobilie auch nur in den seltensten über 5% p.a. Rendite erwirtschaften. Und das auch nur solange dein Mieter brav die Miete zahlt und dir die Bude vernünftig hinterlässt. Hier durfte ich leider auch schon zwei Fälle im Bekanntenkreis miterleben und die sehen das Thema der vorher so sicher geglaubten Mieteinnahmen mittlerweile ein bisschen anders ;)

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Bei der Rendite sollte man auch bedenken, dass Banken gern 'ne halbe Mio. springen lassen. Nach Abzug aller Kosten bleiben ein paar Hundert Euro am Monatsende über, die man dann auch in ETFs stecken kann.

Bringt man seine paar zigtausend direkt in einen ETF, dann bleibt im Monat weniger über als beim Vermieter, denn für ETFs bekommt man keinen Bankkredit.

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vor 28 Minuten schrieb VanillaThunder:

Deshalb investiert man in solchen Fällen auch nicht in Einzelaktien sondern in einen breit gestreuten ETF alá MSCI World, der über Jahrzehnte durchschnittlich seine 7% p.a. liefert.

Solange du kein Immobilienhai mit mehreren Wohnungen/Häuserblöcken bist, wirst du nach Abzug aller Kosten, Rücklagen für zwangsläufig irgendwann anfallende Reparaturen etc. mit einer vermieteten Immobilie auch nur in den seltensten über 5% p.a. Rendite erwirtschaften. Und das auch nur solange dein Mieter brav die Miete zahlt und dir die Bude vernünftig hinterlässt. Hier durfte ich leider auch schon zwei Fälle im Bekanntenkreis miterleben und die sehen das Thema der vorher so sicher geglaubten Mieteinnahmen mittlerweile ein bisschen anders ;)

ab wann wird man Immobilien- Hai ?

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vor 2 Stunden schrieb Coins:

Danke für den Thread, den du ja im Prognose-Thread angekündigt hattest.

Der Thread geht aus meiner Sicht aber direkt mit einer Lüge los.

Einzelne Wohnimmobilien sind oft wenig liquide und preislich stark schwankend. Eindrucksvolle Grafiken wie diese hier unterschlagen dabei sogar noch das Risiko, dass eine einzelne Immobile unverkäuflich bzw. wertlos werden kann:

https://media0.faz.net/ppmedia/aktuell/finanzen/1884798645/1.3194036/default/reale-hauspreise-im-euroraum.jpg

Der Grafik nach sind die Preise von Wohnhäusern in Deutschland zwischen 1980 und 2010 inflationsbereingt um ca. 30% gefallen.

Der Eindruck der preislich stabilen Wohnimmobilie entsteht nur dadurch, dass ihr Besitzer ihren Preis nicht täglich in der Zeitung oder im Internet sieht. Der Preis entsteht durch Angebot und Nachfrage in einem Mikromarkt und ist gar nicht regelmäßig messbar.

Die Preise gewerblich genutzer Immobilien schwanken deutlich mehr, da sie noch stärker von der wirtschaftlichen Lage abhängig sind.

Für den typischen Privatanleger bedeutet eine einzelne Immobilie immer ein Klumpenrisiko. Um dies zu vermeiden, müsste er in dutzende und möglichst in vielen Städten, besser in vielen Ländern investieren. Dabei hat er enorme Kostennachteile gegenüber den großen Immobilienkonzernen.

"Wenn der Hausverkauf zum Albtraum wird"

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article119119391/Wenn-der-Hausverkauf-zum-Albtraum-wird.html

"Geschenkt noch zu teuer"

https://www.t-online.de/finanzen/immobilien-wohnen/mietrecht-wohnen/id_21823842/immobilienpreise-unverkaeufliche-haeuser-in-nordhessen.html

 

Dabei hab ich extra versucht eine neutrale und sachliche Eröffnung zu machen , aber ich sehe schon scheint mir nicht ganz gelungen. Ich kenn halt wirklich niemanden, der es bereut hat in Immobilien investiert zu haben, ganz im Gegenteil für einige war es wie ein Jackpot, aber wie erwähnt handelt es sich dabei ausschließlich um Mehrfamilienhäuser wo die Mieteinnahmen den Kredit von selbst abbezahlen.

Der Artikel "Wenn der Hausverkauf zum Alttraum wird" ist von 2013 und erzählt von einer Familie die seit 2011 versucht ihr Luxus Immobilie zu verkaufen, ich bin sicher der, der das Haus von ihnen damals abgekauft hat, steht heute mit einem dicken grinsen da. 2011 ist das erste Jahr wo die Preise anfingen leicht zu steigen, 2010 war der Markt überflutet mit Zwangsversteigerungen und Häuser die einem hinterhergeworfen wurden. Wie be jeder Geldanlage, etwas Geduld hätte sicherlich nicht geschadet, heute ist das Haus wahrscheinlich um die 1 Million€ Wert (230k€).

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vor 3 Minuten schrieb BL4uTz:

Ich kenn halt wirklich niemanden, der es bereut hat in Immobilien investiert zu haben, ganz im Gegenteil

Kein Witz: ich kenne wirklich niemanden, der es NICHT bereut hat.

Aussagen wie "wenn ich das gewusst hätte, hätte ich es nie gemacht", "das ist ein Fass ohne Boden", "die nächsten 30-40 Jahre bin ich verschuldet", "ich darf nicht krank werden oder den Job verlieren, sonst habe ich ein Problem" sind eher die Standardphrasen.

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Gerade eben schrieb Fantasy:

Kein Witz: ich kenne wirklich niemanden, der es NICHT bereut hat.

Aussagen wie "wenn ich das gewusst hätte, hätte ich es nie gemacht", "das ist ein Fass ohne Boden", "die nächsten 30-40 Jahre bin ich verschuldet", "ich darf nicht krank werden oder den Job verlieren, sonst habe ich ein Problem" sind eher die Standardphrasen.

Die Wahrheit (in diesem Falle die Realität) liegt wie meist in der Mitte.

Kauft man Müll, muss man bluten,

kauft man zu teuer, wird man bluten,

kauft man zu realitätsnahen Preisen und kann vernünftig vermieten (Miete und Mieter), wird es gut ausgehen

 

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vor 2 Minuten schrieb BL4uTz:

2010 war der Markt überflutet mit Zwangsversteigerungen

Die Frage ist, ob es nach so vielen Jahren des Booms nicht bald erneut so kommen könnte, oder?

vor 3 Minuten schrieb BL4uTz:

ausschließlich um Mehrfamilienhäuser wo die Mieteinnahmen den Kredit von selbst abbezahlen

... und hoffentlich auch die häufig zu niedrig kalkulierten Instandhaltungskosten. In jedem Fall kann der Eigenkapitalanteil nicht zur Anlage in renditeträchtige Anlagen wie Aktien oder Bitcoin genutzt werden, wodurch je nach Anlagehorizont und Risikoneigung erhebliche Opportunitätskosten entstehen können, was aber regelmäßig nicht berücksichtigt wird, egal ob die Immobilie selbst- oder fremdgenutzt wird.

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vor 8 Minuten schrieb Fantasy:

Kein Witz: ich kenne wirklich niemanden, der es NICHT bereut hat.

Aussagen wie "wenn ich das gewusst hätte, hätte ich es nie gemacht", "das ist ein Fass ohne Boden", "die nächsten 30-40 Jahre bin ich verschuldet", "ich darf nicht krank werden oder den Job verlieren, sonst habe ich ein Problem" sind eher die Standardphrasen.

Ist halt ein unterschied zwischen einem Haus mit Mieteinnahmen und einem Einfamilienhaus. Zweiteres würde ich eher Luxus nennen, denn ich mir auch gerne gönnen würde aber erst mit ein paar Millionen auf dem Konto. 

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vor 4 Minuten schrieb bjew:

kauft man zu realitätsnahen Preisen und kann vernünftig vermieten (Miete und Mieter), wird es gut ausgehen

Wann ist das der Fall? :D Also diese "realitätsnahen Preise"?

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vor 2 Minuten schrieb Fantasy:

Wann ist das der Fall? :D Also diese "realitätsnahen Preise"?

Das ist dann der Fall wenn man seine Immobilie zu einem Preis inseriert bei der es ein paar Kaufinteressenten gibt.

Ich hab meine Hütte auch inseriert und mal 20% draufgeschlagen auf meinen "Realitätspreis". Ich hatte Interessenten.

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vor 3 Minuten schrieb Fantasy:

Wann ist das der Fall? :D Also diese "realitätsnahen Preise"?

kann man jederzeit. Man muss nicht jeden Preis nehmen, den irgendein Makler aufruft.

Und Bauträger mögen es auch gerne üppig 😇

 

 

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