Immobilien- Thread

[dxtr]

vor 16 Stunden schrieb Jokin:

Du wolltest gern einen Kommentar von mir dazu haben ...

... ich würde (mal wieder) weder das gesamte Eigenkapital in BTC tauschen noch das gesamte Eigenkapital in Fiat halten.

Mit dem Eigenheim würde ich so schnell wie möglich beginnen. Zumindest hatte ich das so gemacht, ich bin damals "all-in" Eigenheim gegangen um laufende Mietzahlungen in Zinszahlungen zu wandeln. Dazu eine hohe Tilgung gewählt, die mir eine "Zwangsdisziplin" bei den Ausgaben abverlangte. Als Sicherheit hatte ich meinen Job bei dem betriebsbedingte Kündigungen höchst unwahrscheinlich sind und mit der nächsten Gehaltserhöhung entspannte sich die Situation.

Mit fortschreitender Tilgung hab ich die Tilgungsrate auf ein Minimum reduziert und das dadurch frei gewordene Einkommen in Aktienfonds eingetauscht, da die Rendite dort besser war als die Finanzierungszinsen.

Ich hab auch nur 10 Jahre Zinsbindung gehabt weil ich möglichst niedrige Zinsen wollte. Nach zehn Jahren geht's halt ins Risiko. Das halte ich jedoch für gering.

Daher: Wer überlegt mietfrei zu leben, der sollte es schnellstmöglich tun.

Finde ich einen super Ansatz! Wenn man seine Tilgungsrate weiß und sich ein kleines Polster lässt, weiß man wieviel man investieren kann. Sollte ich einen sehr niedrigen Zinssatz bekommen, würde ich eine sehr lange Zinsbindung festlegen.

Mein Problem bei der aktuellen Marktlage ist aktuell nur folgendes: Es könnte sein, dass ich die passende Immobilie evtl. erst in 4 Jahren finde. Somit würde FIAT, welches ich als Eigenkapital verwenden will, bis dahin rumliegen. Bislang habe ich bei meinen Investitionen nur Geld investiert, welches ich kurzfristig nicht brauche. Das sieht hier anders aus!

[Latest]

Am 10.10.2021 um 10:22 schrieb Jokin:

Stimmt, jedoch halte ich Immobilien mit Ölheizungen für "hochriskant".

Und wenn es Gasthermen sind, ist eine Erneuerung nicht so kostspielig.

Bei den Fassadendämmungen und dem Austausch von Fenstern gibt es Übergangsregelungen bis Fenster und Fassade aufgrund von Alterung erneuert werden muss. Der Aufpreis der Dämmung ist dann auch nicht mehr so tragisch.

Ich hab gerade so einen Fall und das Risiko ist durchaus überschaubar.

Solche Maßnahmen sind mit Krediten gut abfangbar falls wirklich mal die Rücklagen knapp werden.

Reden wir von Vermietobjekten, oder Immobilien allgemein?

Ich freue mich, Mal eine anderslautende Position einzunehmen, als du, lieber Jokin. 😃

Austausch einer Ölheizung hochriskant? Das verstehe ich nicht. Wenn ich heute ein Objekt kaufen würde und es hätte eine Ölheizung wäre mit das ziemlich egal, wenn ich die Heizung sowieso erneuern wollte. Es gibt bei der BAFA 10 Prozent zusätzlich auf die Heizungssanierung, wenn Öl verbaut wurde, im besten Fall also 50 % Förderung auf jegliche, betroffene Umbaumaßnahme, auch den Rückbau. Der scheint dir aber nicht zu behagen? Ist ja kaum anders als Gasrückbau. Zusätzlich den Tank zerschneiden und aus dem Haus schaffen kostet knapp 4stellig, hingegen ist das mehr an Förderung je nach Heizsystem schnell Mal 3000 wert

Bearbeitet 24. Oktober 2021 von Latest

[Jokin]

vor einer Stunde schrieb dxtr:

Sollte ich einen sehr niedrigen Zinssatz bekommen, würde ich eine sehr lange Zinsbindung festlegen.

So denken viele.

Kürzere Laufzeiten führen in der Regel zu noch niedrigeren Zinsen. Rechne dir genau aus ob du mit 10 Jahren nich doch besser fährst als mit 15 oder gar 20 Jahren.

Überlege dir auch ob die Zinsen in den nächsten zehn Jahren steigen würden.

Falls du der Ansicht "ja" bist, überlege dir welch anderen Probleme wir dann hinsichtlich der Finanzwelt haben werden. 

Insbesondere wenn du eine Sachwert-Gegenposition in Immobilien UND Bitcoin aufbaust.

Überlege dir ob du den Inflationsausgleich nicht auch über dein monatliches Einkommen bekommst und nach zehn Jahren nicht ohnehin höhere Zinsen vertretbar wären.

vor einer Stunde schrieb dxtr:

Mein Problem bei der aktuellen Marktlage ist aktuell nur folgendes: Es könnte sein, dass ich die passende Immobilie evtl. erst in 4 Jahren finde. Somit würde FIAT, welches ich als Eigenkapital verwenden will, bis dahin rumliegen. Bislang habe ich bei meinen Investitionen nur Geld investiert, welches ich kurzfristig nicht brauche. Das sieht hier anders aus!

Wenn du erst auf eine "passende" Immobilie warten musst, dann park das Geld lieber in Bitcoin. Einen Teil würde ich sogar in physisches Gold stecken bei einem Zeithorizont von ca. 5 Jahren. (eher auf 10 Jahre)

Sobald die Bitcoin das Doppelte Wert sind würde ich sogar einen kleinen Ratenkredit nachschieben - vielleicht 10% des Coinwertes. Der muss jedoch jederzeit abzahlbar sein damit der einer Immo-Finanzierung nicht im Wege steht.

[Jokin]

vor 7 Minuten schrieb Latest:

Austausch einer Ölheizung hochriskant? Das verstehe ich nicht.

Ich schrieb "jedoch halte ich Immobilien mit Ölheizungen für "hochriskant"."

Der Austausch der Ölheizung an sich ist natürlich nicht riskant.

vor 8 Minuten schrieb Latest:

Wenn ich heute ein Objekt kaufen würde und es hätte eine Ölheizung wäre mit das ziemlich egal, wenn ich die Heizung sowieso erneuern wollte. Es gibt bei der BAFA 10 Prozent zusätzlich auf die Heizungssanierung, wenn Öl verbaut wurde, im besten Fall also 50 % Förderung auf jegliche, betroffene Umbaumaßnahme, auch den Rückbau. Der scheint dir aber nicht zu behagen? Ist ja kaum anders als Gasrückbau. Zusätzlich den Tank zerschneiden und aus dem Haus schaffen kostet knapp 4stellig, hingegen ist das mehr an Förderung je nach Heizsystem schnell Mal 3000 wert

Da sind wir beide unterschiedliche Arten von "Investoren".

Ich lasse Ölheizungsimmobilien links liegen weil ich persönlich der Ansicht bin, dass wenn das Geld nicht reichte um auf Gas oder Wärmepumpe umzurüsten, dann reichte das Geld auch nicht für weitere substantielle Erhaltungsmaßnahmen. Da ist dann das Risiko für feuchte Wände, morsches Dach und weiteres Zeig recht hoch. Da würden mich frisch gestrichene weiße Wände sogar abschrecken.

Ich zahle lieber mehr Geld und hab ein geringeres Risiko als dass ich eine Immobilie für wenig Geld kaufe und diese dann grundsanieren müsste.

Und vollkommen logisch: Wenn ich nur wenig Geld habe, dafür sehr viel handwerkliche Eigenleistung einbringen kann, dann würde ich zu Ölheizungsimmobilien greifen, grundsanieren und zu stattlichen Preisen an Leute wie mich verkaufen, die dann etwas bekommen wo sie jahrelang Ruhe haben.

 

Und ja, es gibt nur viele weitere Investoren-Typen ... jeder für sich profitiert von dem anderen.

Und das ist gut so 🙂 

Gib mir bescheid wenn du eine Schnäppchenimmobilie saniert hast und teuer verkaufen willst - wenn es gut gemacht ist. 😉 

[BitcoinNow]

vor 2 Stunden schrieb Latest:

Stimmt, jedoch halte ich Immobilien mit Ölheizungen für "hochriskant".

Erklärung?

es wird so oder so auf synthetisch hergestellt Brennstoffe rauslaufen. Also woher die „Angst“?

eine Öl-Brenwertheizung spart nochmal gut 20-25% Öl. Und wenn ich bisher 1000L verbrauche und nun noch 750L. Was interessieren mich da 10Cent pro Liter Mehrkosten?

das sind im Jahr 75 Euro.

 

 

[Jokin]

vor 1 Minute schrieb BitcoinNow:

Erklärung?

Weil Ölheizungen in Gebäuden stehen, deren Bausubstanz in der Regel nicht mehr lange durchhält.

Zudem findet man Ölheizungen gern dort wo es an Infrastruktur mangelt.

Kurz: In beschissener Lage 😉 

[James Hodlen]

vor 25 Minuten schrieb BitcoinNow:

Wir haben seit Oktober eine neue Wärmepumpengenerstion. Vorab erhalten wir da 10 Geräte.

Die kommt offiziell erst nächste Jahr heraus und werden ab da auch erst beworben. 

wird 1 zu 1 gegen die Öl oder Gasheizung getauscht, erreichen problemlos 70 Grad Vorlauf und wurden für den Heizkörperbetrieb / Bestandsgebäude entwickelt.

Kostenpunkt 25.000 Euro -45% bis 50%  Förderung. Durch die massive Förderung ist man tatsächlich günstiger als mit eine Öl-Brennertanlage.

das wird wohl ein richtiger Verkaufsschlager, da durch die Angstmacherei die Leute alle weg von Öl wollen.

 

ist auf jeden Fall eine top Lösung, solange es die Förderung gibt.

wenn die irgendwann wegfällt und die Geräte nicht massiv günstiger werden, dreht sich das Blatt schnell wieder.

Welchen COP hat die denn bei A-7/W70? Können und gut können sind ja zwei verschiedene Dinge.

[Latest]

vor 51 Minuten schrieb Jokin:

Weil Ölheizungen in Gebäuden stehen, deren Bausubstanz in der Regel nicht mehr lange durchhält.

Zudem findet man Ölheizungen gern dort wo es an Infrastruktur mangelt.

Kurz: In beschissener Lage 😉 

Mag sein, das du mit dieser pauschalen Sicht bisher erfolgreich bist, aber das ist natürlich sehr pauschal gesiebt und lässt den einen oder anderen Diamanten durch - umso besser für andere😉

Habe auch einen Kollegen, jenseits der Kryptowelt, der es im Business und nebenbei mit Neubauimmos sehr weit gebracht hat. Liegt im Hamburger Umland jetzt bei etwa 100 Doppelhäusern, generiert in etwa 30 Jahren. So hat jeder sein Strickmuster. Die These zur Ölheizung ist trotzdem sehr besonders 😃😉

 

 

 

 

[BitcoinNow]

vor 39 Minuten schrieb James Hodlen:

Welchen COP hat die denn bei A-7/W70? Können und gut können sind ja zwei verschiedene Dinge.

Selben COP / JAZ wie auch die aktuellen mit FBH.

[James Hodlen]

vor 2 Stunden schrieb BitcoinNow:

Selben COP / JAZ wie auch die aktuellen mit FBH.

Naja bei W70 haben die eben keine gute JAZ mehr. Das ist ja genau der Punkt warum man alte Häuser ohne massive Dämmung nicht sinnvoll auf Wärmepumpe bekommt.

Und nicht jeder hat Bock auf den Schritt massiv zu investieren und sein Haus auf den neusten Stand zu bringen, um dann mit Wärmepumpe die nächsten 30 Jahre die Ausgaben wieder reinzufahren. Selbst wenn das durch die CO2 Steuer in Zukunft immer sinnvoller wird. 

Die meisten (älteren) Leute nehmen ne neue Ölheizung oder stellen auf Gas um. 6000 € und fertich. Die wenigsten machen sich doch Gedanken darum oder rechnen das aus.

[Jokin]

Wärmepumpennachrüstungen überzeugen mich noch nicht. Dazu muss das Gesamtpaket stimmen. Also gute Dämmung, gute Lüftung mit Wärmetauschern und Niedertemperaturheizung, die mit weniger als 30 °C Vorlauftemperatur auskommt. Dazu muss die Sonnenenergie bestmöglich genutzt und gespeichert werden.

Erst wenn das Gebäude sich vom frühen Frühling bis in den späten Herbst selbst versorgen kann, find ich das gut - und im Sommer muss so viel Energie verkauft werden, dass mit den Einnahmen im Winter Energie hinzu gekauft werden kann.

Neubauten bekommen das schon hin - in einer akzeptablen Amortisationszeit.

 

 

[BitcoinNow]

vor 31 Minuten schrieb James Hodlen:

Naja bei W70 haben die eben keine gute JAZ mehr. Das ist ja genau der Punkt warum man alte Häuser ohne massive Dämmung nicht sinnvoll auf Wärmepumpe bekommt.

Und nicht jeder hat Bock auf den Schritt massiv zu investieren und sein Haus auf den neusten Stand zu bringen, um dann mit Wärmepumpe die nächsten 30 Jahre die Ausgaben wieder reinzufahren. Selbst wenn das durch die CO2 Steuer in Zukunft immer sinnvoller wird. 

Die meisten (älteren) Leute nehmen ne neue Ölheizung oder stellen auf Gas um. 6000 € und fertich. Die wenigsten machen sich doch Gedanken darum oder rechnen das aus.

Falsch ausgedrückt.

selbe COP/JAZ wie die aktuellen mit FBH bei Vorlauftemperatur 35 grad.

[BitcoinNow]

vor 40 Minuten schrieb James Hodlen:

Und nicht jeder hat Bock auf den Schritt massiv zu investieren und sein Haus auf den neusten Stand zu bringen, um dann mit Wärmepumpe die nächsten 30 Jahre die Ausgaben wieder reinzufahren. Selbst wenn das durch die CO2 Steuer in Zukunft immer sinnvoller wird. 

Man investiert durch die Förderung weniger, wenn man eine Öl oder Gas-Brennwertheizung einbaut hat man höhere Kosten. Dazu hat man den Vorteil das z.B in Baden Württemberg das EWärmeG schon durch die Wärmepumpe erfüllt ist.

während man bei Öl und Gas noch was zusätzlich investieren muss (Bio Öl/Sanierungsfahrplan usw)

 

Heizkosten sind vergleichbar mit denen von Öl oder Gas

Wird aber durch die CO2 Steuer wohl in Zukunft günstiger werden.

Trotzdem hat beides seine vor und Nachteile.

ich bin froh eine Öl Heizung zu haben, hab letztes Jahr billig die Tanks vollgemacht und hab jetzt 4 Jahre Ruhe, sollte der Preis irgendwann in den nächsten Jahren nachgeben, wird eben wieder aufgefüllt.
Den Luxus hat man bei Strom oder Gas nicht, da zahlt man eben was der Anbieter möchte.

im Sommer hab ich noch zusätzlich eine Brauchwasserwärmepumpe die über PV läuft.

Brauche daher die Öl Heizung nur im Winter und durch Brennwerttechnik mittlerweile nur noch ca 800L.

Bearbeitet 24. Oktober 2021 von BitcoinNow

[James Hodlen]

vor 1 Stunde schrieb BitcoinNow:

Falsch ausgedrückt.

selbe COP/JAZ wie die aktuellen mit FBH bei Vorlauftemperatur 35 grad.

Dann hätten die neuen ja bei W35 ne deutlich höhere COP als die heutigen Modelle. Faktor 4 oder mehr. Wie machen die das?

[BitcoinNow]

vor 24 Minuten schrieb James Hodlen:

Dann hätten die neuen ja bei W35 ne deutlich höhere COP als die heutigen Modelle. Faktor 4 oder mehr. Wie machen die das?

Sind statt wie bisher mit Kältemittel, mit Propan befüllt, was eine deutlich höhere Energiedichte besitzt.

Bin mal auf die ersten Geräte die laufen gespannt, ob der Wirkungsgrad auf dem Papier auch in der Realität machbar ist.

[James Hodlen]

vor 40 Minuten schrieb BitcoinNow:

Sind statt wie bisher mit Kältemittel, mit Propan befüllt, was eine deutlich höhere Energiedichte besitzt.

Bin mal auf die ersten Geräte die laufen gespannt, ob der Wirkungsgrad auf dem Papier auch in der Realität machbar ist.

Und da kam man erst jetzt drauf?

[Jokin]

vor 46 Minuten schrieb James Hodlen:

Und da kam man erst jetzt drauf?

Nö.

https://heizung.de/waermepumpe/wissen/propan-waermepumpen-umstieg-auf-das-natuerliche-kaeltemittel-r290/

Aber effizienter sind die nur im Hochtemperaturanwendungsfall.

[James Hodlen]

vor 22 Minuten schrieb Jokin:

Nö.

https://heizung.de/waermepumpe/wissen/propan-waermepumpen-umstieg-auf-das-natuerliche-kaeltemittel-r290/

Aber effizienter sind die nur im Hochtemperaturanwendungsfall.

Da steht aber auch nicht, dass die bei W70 auf ne JAZ von >2 kommen. Nur dass man sie dafür einsetzen kann.

Sollten sie bei W70 effizient laufen, müssten sie bei W30 ja um Längen besser laufen als alles bekannte.

[koiram]

Wann kommt hier eigentlich auch mal ein Dip oder ein Bärenmarkt, um günstig nachzukaufen :

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000/

[Jokin]

vor 10 Minuten schrieb koiram:

Wann kommt hier eigentlich auch mal ein Dip oder ein Bärenmarkt, um günstig nachzukaufen :

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000/

Sobald die Zinsen angehoben werden, geht die Nachfrage zurück und somit dürften die Preise in eine stabile Phase gelangen.

Derzeit lassen sich Immobilien mit sich selbst finanzieren. Wer risikobereit genug ist, der zockt mit Millionen von Euros - er wird jedoch ein großes Problem bekommen wenn die Inflation weiter anzieht und die Mieter andere Wohnungen suchen und somit die Wohnungen in den Leerstand gehen.

[NikNik]

vor 4 Stunden schrieb Jokin:

Sobald die Zinsen angehoben werden, geht die Nachfrage zurück und somit dürften die Preise in eine stabile Phase gelangen.

Derzeit lassen sich Immobilien mit sich selbst finanzieren. Wer risikobereit genug ist, der zockt mit Millionen von Euros - er wird jedoch ein großes Problem bekommen wenn die Inflation weiter anzieht und die Mieter andere Wohnungen suchen und somit die Wohnungen in den Leerstand gehen.

Leerstand hängt glaube ich stark von der Stadt bzw der Lage generell ab. Waren gerade heute bei der Bank, da wir ein Investment Objekt kaufen wollen. Haben erstmal für eine und zwei Wohnungen in einem Neubau gefragt, alles sofort finanzierbar. Auch bei 8 Wohnungen wäre er wohl mitgegangen.. verrückte Welt. 

[Jokin]

Mein Reden ...

... die Banken verdienen nur noch Geld wenn sie richtig viel Geld verleihen um nennenswerte Zinsen einzunehmen.

Jahr für Jahr werden nun Altkredite mit hohen Zinsen in neue Kredite mit niedrigen Zinsen umgeschuldet.

Das nagt an den Erträgen der Banken.

Daher hauen die grad richtig Kredite raus.

Für Kreditnehmer der Investitionsobjekte entstehen neue Risiken: Zum einen führt Leerstand zu Finanzierungsproblemen. Zum anderen könnte eine Abwertung der Immobilien zu Nachbesicherung oder Teiltilgungszwang führen. Oder die Zinsen gehen doch rauf und nach Laufzeitende geht die Finanzierung krachen.

[Latest]

vor 23 Minuten schrieb Jokin:

Mein Reden ...

... die Banken verdienen nur noch Geld wenn sie richtig viel Geld verleihen um nennenswerte Zinsen einzunehmen.

Jahr für Jahr werden nun Altkredite mit hohen Zinsen in neue Kredite mit niedrigen Zinsen umgeschuldet.

Das nagt an den Erträgen der Banken.

Daher hauen die grad richtig Kredite raus.

Für Kreditnehmer der Investitionsobjekte entstehen neue Risiken: Zum einen führt Leerstand zu Finanzierungsproblemen. Zum anderen könnte eine Abwertung der Immobilien zu Nachbesicherung oder Teiltilgungszwang führen. Oder die Zinsen gehen doch rauf und nach Laufzeitende geht die Finanzierung krachen.

Was du immer mit den Zinserhöhungen hast ...😁..glaube mir, die wird es nicht nennenswert geben, denn dann bricht der Kapitalismus zusammen.

[Jokin]

vor 29 Minuten schrieb Latest:

Was du immer mit den Zinserhöhungen hast ...😁..glaube mir, die wird es nicht nennenswert geben, denn dann bricht der Kapitalismus zusammen.

Ja, das wäre dann das nächste Risiko 😉 

[NikNik]

Am 18.11.2021 um 20:46 schrieb Jokin:

Mein Reden ...

... die Banken verdienen nur noch Geld wenn sie richtig viel Geld verleihen um nennenswerte Zinsen einzunehmen.

Jahr für Jahr werden nun Altkredite mit hohen Zinsen in neue Kredite mit niedrigen Zinsen umgeschuldet.

Das nagt an den Erträgen der Banken.

Daher hauen die grad richtig Kredite raus.

Für Kreditnehmer der Investitionsobjekte entstehen neue Risiken: Zum einen führt Leerstand zu Finanzierungsproblemen. Zum anderen könnte eine Abwertung der Immobilien zu Nachbesicherung oder Teiltilgungszwang führen. Oder die Zinsen gehen doch rauf und nach Laufzeitende geht die Finanzierung krachen.

In der Tat, ich finde es absolut schwer die Lage einzuschätzen. Auf der einen Seite ist das Geld noch billig zu haben, auf der anderen die eben die Immobilien völlig überbewertet, das alte Spiel. Die Bank haut raus, je mehr desto günstiger... 

Meine Bessere Hälfte will sich gerne den Herzenswunsch der Wohnung/en erfüllen, ich habe aktuell ein wenig Bauchschmerzen weil die Mietpreisentwicklung wirklich schwer zu kalkulieren ist.. mal sehen.

Bearbeitet 22. November 2021 von NikNik