Immobilien - Kredit - Finanzierung

[Aktienspekulaant]

Vorhin hatten wir ja Zwangsversteigerungen. Das ist so ungefähr das letzte Kapitel des gescheiterten "Traums der Deutschen" von den eigenen 4 Wänden. Bekannte von mir mussten zwangsversteigern:  Hart auf Kante finanziert, dann kam Kurzarbeit, dann Arbeitslosigkeit, unzählige Banktermine, dann Ehe im Eimer.

Als das Haus in der Zeitung und im Amtsgericht veröffentlicht wurde, ging es erst richtig los: Autos parkten vor dem Haus mit Plänen in der Hand, vor allem an Wochenenden. Ständiges Klingeln: "Wir interessieren uns für Ihr Haus, können wir mal reinkommen?" Nachbarn wurden befragt: "Warum wird das Haus hier zwangsversteigert? Ist was kaputt an dem Haus?" Es war die Hölle pur.

Dann der Termin: 10 oder 20 Interessenten waren da, das Haus wurde auch verkauft, allerdings blieben ein Haufen Schulden über. Übergabe innerhalb von 4 Wochen. Das war die 2. Hölle.

Sie sind dann weggezogen in zwei andere Städte, er hat wieder Arbeit gefunden und wird sein Leben lang Schulden abstottern müssen. Zu der Frau habe ich keinerlei Kontakt mehr. 

Traurig, aber wahr

Rainer

[Aktienspekulaant]

vor 17 Minuten schrieb coinmasterberlin:

😉

Eben daran habe ich auch schon gedacht....es muss ja nicht unbedingt eine Wohnung am Meer sein, aber meiner Einschätzung nach läuft es mit Ferienwohnungen an der Ost/Nordsee nach besser als im Harz oder Schwarzwald.

Bodensee-Region würde ich empfehlen. Man hat auch die Nähe zur Schweiz und Liechtenstein. Soll ja auch manchmal nicht soooo verkehrt sein.

[Realtrader]

vor 13 Stunden schrieb Aktienspekulaant:

Bodensee-Region würde ich empfehlen. Man hat auch die Nähe zur Schweiz und Liechtenstein. Soll ja auch manchmal nicht soooo verkehrt sein.

Habt ihr mal auf die Preise geschaut 🤔 da wird einem schwindelig

[noobienat0r]

Was mich brennen interessieren würde, wieviel Strafzins man zahlen müsste wenn man seine Finanzierung auf einen Schlag abbezahlen und beenden möchte, falls der BTC mal durch die Decke geht 😀

[Gast]

vor 27 Minuten schrieb noobienat0r:

Was mich brennen interessieren würde, wieviel Strafzins man zahlen müsste wenn man seine Finanzierung auf einen Schlag abbezahlen und beenden möchte, falls der BTC mal durch die Decke geht 😀

https://www.interhyp.de/vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner/

Allerdings geht das ohne Einverständnis der Bank nur bei besonderen Gründen (S. § 500 Abs. 2 S. 2 BGB):

§ 500 Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung

(1) 1Der Darlehensnehmer kann einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, ganz oder teilweise kündigen, ohne eine Frist einzuhalten. 2Eine Vereinbarung über eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat ist unwirksam.

(2) 1Der Darlehensnehmer kann seine Verbindlichkeiten aus einem Verbraucherdarlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen. 2Abweichend von Satz 1 kann der Darlehensnehmer eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags, für den ein gebundener Sollzinssatz vereinbart wurde, seine Verbindlichkeiten im Zeitraum der Sollzinsbindung nur dann ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht.

 

 

Bearbeitet 28. August 2019 von Gast

[HDClock]

vor 15 Stunden schrieb Aktienspekulaant:

Vorhin hatten wir ja Zwangsversteigerungen. Das ist so ungefähr das letzte Kapitel des gescheiterten "Traums der Deutschen" von den eigenen 4 Wänden. Bekannte von mir mussten zwangsversteigern:  Hart auf Kante finanziert, dann kam Kurzarbeit, dann Arbeitslosigkeit, unzählige Banktermine, ....

Wenn dir die Bank erst den Hahn komplett zu dreht isses zu spät und man hat das Heft des Handelns nicht mehr in der eigenen Hand.

Dann wird auch Geld verbrannt. Grundschuldzinsen von 8 bis 10 % sind immer noch normal, gedultete Überziehung aus dem Dispo raus dito (auch gern 12 % oder mehr). Da schlabbert sich die Bank gern mal den einen oder anderen 10.000er rein, verdienen ja sonst nix. Deswegen dulden die auch recht lang, Zwangsversteigerung anberaumt mit Gutachten und Termin gehen auch schnell mal 2 Jahre (!) ins Land, 2 * 10 % auf 300 TE sind ja schon 60 TE im Sand.... Gerichtskosten, Gutachtenkosten etc. geht ja auch alles auf den Schuldenberg....

Da hätten deine Bekannten also viel eher reagieren müssen (also agieren müssen) und selbst verkaufen (deutlich VOR der Zwangsversteigerung - wenn die anberaumt ist, darf man eben nicht mehr ohne Zustimmung der Bank selbst verkaufen). Dann wären die auch nicht mit soviel Schulden da raus gegangen. Hart, aber wahr.

Viele machen bei drohendem Ungemach Kopf in den Sand - die Probleme werden nicht kleiner dadurch. Kann ich natürlich auch leicht schreiben, weil ich selbst noch nie in soooooo einer Bredouille war....

[Jokin]

vor 2 Stunden schrieb noobienat0r:

Was mich brennen interessieren würde, wieviel Strafzins man zahlen müsste wenn man seine Finanzierung auf einen Schlag abbezahlen und beenden möchte, falls der BTC mal durch die Decke geht 😀

Mir fällt kein rationaler Grund ein wieso man das tun sollte.

Lieber das Kapital nehmen und in ein neues Asset stecken, dieses dann ohne Finanzierung kaufen und mit dem Eigentumsnachweis zur Bank laufen und die bestmögliche Finanzierung drauf abschließen. Dadurch hast Du wieder verfügbares Kapital und kaufst damit eine weitere Immobilie.

vor 19 Stunden schrieb Jokin:

Ich hab gerade was im Auge und will das wirklich mal komplett durchziehen. An sich sehr interessant, Lage passt - das passt auch in meine Anlagestrategie und in die Zukunftsplanung. Ich wäre auch bereit etwas über dem Verkehrswert zu bieten, dass der Verkehrswert sehr konservativ geschätzt ist, hab ich am eigenen Leib schon erlebt.

So, der nächste Schritt ist gemacht.

Heute mit der Hausverwaltung gesprochen - der Eigentümer selbst wohnt drin ... das ist erstmal ganz gut, dann kann das Ding direkt nach nach dem Rausschmiss renoviert und neu vermietet werden. Hausgeld, Mietssituation sonst im Haus ist geklärt, Rücklagensituation und anstehende Sanierungen über die Eigentümergemeinschaft ist auch geklärt. Soweit erstmal ganz ok.

Mit dem Amtsgericht telefoniert und Akteneinsicht vereinbart, ich hoffe ich schaffe das morgen dort hin. Insgesamt wirkt das Teil recht uninteressant für die Profis weil das doch mit Rumrennerei verbunden ist. Da die Wohnung sich in meiner Umgebung befindet, ist das für mich kein Problem.

Die Lage ist auch prima - ist in einer Großstadt, zentrumsnah - mehr Details will ich grad nicht nennen.

Zum ersten Versteigerungstermin war nichtmal jemand anwesend, also geht der Mindestverkaufspreis auf 50% unter Verkehrswert. Das macht's ziemlich interessant, denn auch der Verkehrswert wäre für mich durchaus ok, denn die Mietpreisentwicklung kommt mir auch zukünftig zugute. Da die Wohnung vorher nicht vermietet wurde, kann ich wunderbar 10% über den Mietspiegel gehen und dann wäre das Ding tiefgrün mit der Vermietung.

... wenn ich noch Renovierungskosten draufschlage und nur den Mietspiegel, ist das Ding beim Verkehrswert gelb ...

Drückt die Daumen 🙂

 

Bearbeitet 28. August 2019 von Jokin

[Aktienspekulaant]

vor 14 Minuten schrieb HDClock:

Wenn dir die Bank erst den Hahn komplett zu dreht isses zu spät und man hat das Heft des Handelns nicht mehr in der eigenen Hand.

 

Stimme Dir 100% zu mit allem was Du geschrieben hast. Ich wollte ja auch nur deutlich machen, dass Zwangsversteigerung zwei Seiten hat: Der eine kann ein Schnäppchen machen, aber auf der Gegenseite spielen sich unter Umständen dramatische Szenen ab, die wirklich brutal sein können.

Rainer

[Aktienspekulaant]

vor 11 Minuten schrieb Jokin:

 

Heute mit der Hausverwaltung gesprochen - der Eigentümer selbst wohnt drin ... das ist erstmal ganz gut, dann kann das Ding direkt nach nach dem Rausschmiss renoviert und neu vermietet werden. 

Wie willst Du den bisherigen Eigentümer aus der Wohnung bekommen? Wenn der seine Miete an Dich zahlt, (oder das Job Center dies übernimmt), wird es schwierig, jemanden rauszuklagen. 

[Jokin]

vor einer Stunde schrieb Aktienspekulaant:

Wie willst Du den bisherigen Eigentümer aus der Wohnung bekommen? Wenn der seine Miete an Dich zahlt, (oder das Job Center dies übernimmt), wird es schwierig, jemanden rauszuklagen. 

Der bisherige Eigentümer müsste einen Mietvertrag mit sich selbst haben.

Im dümmsten Fall hat er einen Mietvertrag mit seinem Mitbewohner - die Miete geht dann zwar an mich, wenn die Mietzahlungen jedoch nur einen Erinnerungseuro betragen dürfte das recht interessant werden - er könnte dann quasi mietfrei weiterwohnen. In dem Fall muss ich das Mietverhältnis sofort nach dem Erwerb zum nächsten zulässigen Zeitpunkt kündigen.

Wenn er keinen Mietvertrag hat, dann sieht das einfach aus - mit dem Verlust des Besitzes verliert er das Nutzungsrecht und muss raus.

Geht er nicht freiwillig, wird eine Zwangsräumung veranlasst.

Natürlich steht es mir frei mit ihm einen Mietvertrag zu vereinbaren - macht aber wenig Sinn, denn er ist ja ganz offensichtlich zahlungsunfähig.
Das Hausgeld hat er auch schon länger nicht mehr bezahlt.

[Gast]

vor 24 Minuten schrieb Jokin:

Der bisherige Eigentümer müsste einen Mietvertrag mit sich selbst haben.

Im dümmsten Fall hat er einen Mietvertrag mit seinem Mitbewohner - die Miete geht dann zwar an mich, wenn die Mietzahlungen jedoch nur einen Erinnerungseuro betragen dürfte das recht interessant werden - er könnte dann quasi mietfrei weiterwohnen. In dem Fall muss ich das Mietverhältnis sofort nach dem Erwerb zum nächsten zulässigen Zeitpunkt kündigen.

Wenn er keinen Mietvertrag hat, dann sieht das einfach aus - mit dem Verlust des Besitzes verliert er das Nutzungsrecht und muss raus.

Geht er nicht freiwillig, wird eine Zwangsräumung veranlasst.

Natürlich steht es mir frei mit ihm einen Mietvertrag zu vereinbaren - macht aber wenig Sinn, denn er ist ja ganz offensichtlich zahlungsunfähig.
Das Hausgeld hat er auch schon länger nicht mehr bezahlt.

Der bisherige Eigentümer muss keinen "Mietvertrag" mit sich selbst haben, um dir auf Jahre den Zutritt zur ersteigerten Immobilie zu verweigern.

Zwar ist der Zuschlag in der Zwangsversteigerung zugleich ein Titel für eine Zwangsräumung (93 ZVG), d.h. man muss nicht noch auf Räumung klagen. Aber zugunsten dieser klammen Voreigentümer gibt es Vollstreckungsschutzvorschriften, mit denen sie der drohenden Zwangsräumung entgegen treten können und entsprechende Anträge bei Gericht stellen.

Zudem ist der neue Eigentümer zugleich sog. Zweitschuldner für alle Kosten der Räumung (inklusive Gerichtsvollzieher und Räumungskompanie). Er hat daher beste Aussichten, die gesamte Zwangsräumung selbst blechen zu müssen - bei den Ex-Eigentümern ist ja nix zu holen. Aber ein geringes Übel im Vergleich dazu (s. oben), dass er uU ein paar Jahre keinen Zugriff auf die neue Immobilie hat...

Ich empfehle daher nachhaltig, nur bereits geräumte Objekte zu ersteigern. Anderes ist schon vielfach schief gegangen.

Denkbar ist auch, dass das Ordnungsamt ihm die Wohnung wieder zuweist, um seine drohende Obdachlosigkeit zu verhindern. Gut, die zahlen dann das Wohngeld - aber mit großartiger Mieterhöhung dürfte es dann "Essig" sein...

Bearbeitet 28. August 2019 von Gast

[Realtrader]

vor 3 Minuten schrieb Igo:

.....

Ich empfehle daher nachhaltig, nur bereits geräumte Objekte zu ersteigern. Anderes ist schon vielfach schief gegangen.

Schön mal was von einem Experten zu hören Danke ich verfolge den Thread sehr gern. Und @Jokin berichte ruhig weiter wie dein "Kauf" so abläuft. Du hast hier auf jeden Fall interessierte Mitleser.

 

Daumen hoch an euch beide.

[noobienat0r]

vor 2 Stunden schrieb Jokin:

Mir fällt kein rationaler Grund ein wieso man das tun sollte.

Lieber das Kapital nehmen und in ein neues Asset stecken, dieses dann ohne Finanzierung kaufen und mit dem Eigentumsnachweis zur Bank laufen und die bestmögliche Finanzierung drauf abschließen. Dadurch hast Du wieder verfügbares Kapital und kaufst damit eine weitere Immobilie.

 

verstehe ich nicht so ganz. Meinst du damit eine Wohnung zu kaufen um daraufhin noch eine weitere Wohnung zu finanzieren? Damit hätte ich zwei parallel laufende Finanzierungen, da ich momentan bereits eine Wohnung finanziere.

 

[Jokin]

vor 4 Minuten schrieb noobienat0r:

verstehe ich nicht so ganz. Meinst du damit eine Wohnung zu kaufen um daraufhin noch eine weitere Wohnung zu finanzieren? Damit hätte ich zwei parallel laufende Finanzierungen, da ich momentan bereits eine Wohnung finanziere.

 

Du kannst beliebig viele Finanzierungen haben. Mit jeder vermieteten Immobilie hast Du ein weiteres Einkommen. Liegt dieses oberhalb der Darlehensrate, verbessert es Deine Bonität.

Natürlich schwingen erhebliche Risiken mit falls der Verkehrswert unter die Summe der Restschuld fällt! Aus dem Grund sollte man das vorsichtig handhaben.

Bearbeitet 28. August 2019 von Jokin

[HDClock]

Der Zuschlag bei der ZV ist direkt ein Räumungstitel - wenn die Immobilie selbst bewohnt ist. Mietverhältnisse gehen auf neuen Besitzer über.

Säumiges Hausgeld hat man nix mit zu tun. Ist eine alte Forderung, die auf alle "alten" Umgelegt wird.

Aber klar, wenn der alte Besitzer sich quer stellt kann der auch schon mal ein paar Jahre aussitzen, das muss man ggf. Zwischenfinanzieren können und sollte auch einen entsprechenden Abschlag im Gebot beinhalten. also Verkehrswert - 20 % oder so. Oder eben die Finger von lassen, wenn man sich diesen "Nervenkrieg" nicht zutraut.

[Gast]

Ich habe da oben natürlich das "worst case" Szenario beschrieben.

Was im Fall der Fälle auch schon geholfen haben soll: Dem Ex-Eigentümer ein Bündel Geldscheine unter die Nase halten und für den Fall des zeitnahen Auszugs als Handgeld versprechen. Kann manchmal Wunder wirken

Wenn man in der Ersteigerung ein gutes Geschäft gemacht hat, ist es zu verschmerzen - dafür hat man dann immerhin die Butze frei...

Bearbeitet 28. August 2019 von Gast

[Jokin]

vor 4 Minuten schrieb Igo:

Was auch schon geholfen haben soll: Dem Ex-Eigentümer ein Bündel Geldscheine unter die Nase halten und für den Fall des zeitnahen Auszugs als Handgeld versprechen. Kann manchmal Wunder wirken

Exakt das ging mir gerade durch den Kopf

Ich fahre da mal die Tage hin und schaue was zu machen ist.

Das spart mir Anwaltskosten und hilft ihm wieder auf die Beine.

Bearbeitet 28. August 2019 von Jokin

[HDClock]

vor 4 Minuten schrieb Jokin:

Du kannst beliebig viele Finanzierungen haben. Mit jeder vermieteten Immobilie hast Du ein weiteres Einkommen. 

Das sollte man auch tunlichst exakt so handhaben:

Denn die Zinsen für den Kredit für das vermietete Objekt sind abzugsfähig. Siehe weiter oben in Thread.

Zinsen für privat bewohnten Wohnraum sind NICHT abzugsfähig.

Also immer schön Private Zinszahlungen vermeiden, Tilgen, reduzieren und die für das Vermietungsobjekt stehen lassen.

(Private Zinsen = böse Zinsen).

[Jokin]

vor 48 Minuten schrieb Igo:

Ich habe da oben natürlich das "worst case" Szenario beschrieben.

Danke für Deine Tipps - manchmal kommt man ja doch selber nicht drauf.

Hab morgen Beratungstermin beim Anwalt für Miet- und Immobilienrecht.

Eventuell ziehe ich das dann ja doch nicht mehr durch.

Insgesamt rechne ich mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <1%, dass ich bis Ende 2019 BTC in Betongold tauschen werde.

[Gast]

vor 4 Minuten schrieb Jokin:

Danke für Deine Tipps - manchmal kommt man ja doch selber nicht drauf.

Hab morgen Beratungstermin beim Anwalt für Miet- und Immobilienrecht.

Eventuell ziehe ich das dann ja doch nicht mehr durch.

Insgesamt rechne ich mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <1%, dass ich bis Ende 2019 BTC in Betongold tauschen werde.

Du bist ein Mann der Tat!

Es ist letztlich eine Abwägung - wie interessant ist das Objekt und wie ist der jetzige Eigentümer so drauf? Das alles Entscheidende sind Informationen. ZVG-Objekte sind manchmal leider eine Black-Box (bisweilen gibt es Verkehrswertgutachten, bei denen der Sachverständige gar keinen Zutritt zum Objekt hatte). Dumm kann es halt werden, wenn der Ex-Eigentümer auf "suizidal" macht oder ja ggf. auch wirklich ist, wenn die Zwangsräumung ansteht.

Beliebt ist auch der "Trick", dass der Eigentümer mit der Ehefrau einen Mietvertrag schließt. Dann haste zwar als Ersteigerer ein Sonderkündigungsrecht (57a ZVG) - in dem Fall musst du dann aber doch klagen, wenn die nicht freiwillig auszieht. ZV-Zuschlag wirkt nicht automatisch gegen Dritte als Mieter.

Hatte Anfang letztes Jahr auch Überlegungen in der Art - habe aber letztlich anders umgeschichtet. Sicher auch, weil das richtig (auch wirtschaftlich) interessante Vermietungsobjekt nicht auf dem Markt war..

 

[HDClock]

@jokin: wollte dir eine Nachricht schreiben, aber das geht nicht. User Jokin kann keine Nachrichten empfangen....

Bearbeitet 28. August 2019 von HDClock

[Jokin]

vor 1 Stunde schrieb Igo:

Beliebt ist auch der "Trick", dass der Eigentümer mit der Ehefrau einen Mietvertrag schließt.

Das hatte ich auch schon überlegt.

Ebenso wäre der ehemalige Eigentümer in der Lage die Wohnung aus Frust in Schutt und Asche zu legen - oder er zündet gleich alles an. Bei ihm ist ja eh nix mehr zu holen.

vor einer Stunde schrieb HDClock:

@jokin: wollte dir eine Nachricht schreiben, aber das geht nicht. User Jokin kann keine Nachrichten empfangen....

Postfach war voll - ist nun wieder genug frei 🙂

 

 

[HDClock]

Versichert ist das Gebäude ja.....

[Aktienspekulaant]

nennt man auch "warm sanieren"

[HDClock]

was mir noch einfällt, egal ob ZV oder Kauf per Privat oder Makler: in den ersten 3 Jahren dürfen maximal 15% der Kaufsumme ohne Boden in das Objekt gesteckt werden, sonst schreibt ihr die Sarnierung über 50 Jahre ab.

Nach 3 Jahren kann man auf 5 oder 10 Jahre abschreiben, ist steuerlich also absolut nicht egal....