Immobilien - Kredit - Finanzierung

[lula]

https://www.der-postillon.com/2018/08/immobilien-boom.html?fbclid=IwAR05_v2ItoHpe1C19RhyvpB41fh4pBV-T8fq-jRAGwC1gOz_I40HpQwI1N0&m=1

[Jokin]

Da ja einige nun doch wissen wollen wie es mit meinem Projekt weiter geht ...

Gestern abend bin ich zum Objekt gefahren und hab mir das mal angeschaut - Haustür stand offen, also rein und bei der vermuteten Wohnung mal geklingelt - trotz offener Balkontür machte keiner auf ... hmm ... schade eigentlich, aber war ja fast schon zu erwarten.

Weitere Hausbewohner rauszuklingeln macht wenig Sinn, wenn ich den Schuldner schon mit meinem Klingeln aufmerksam machte. Was von außen sichtbar war, machte schon einen anständigen Eindruck. (eigentlich müsste man mal mit einer Drohne durch die Fenster schauen ... aber so weit will ich dann doch nicht gehen)

Heute war beim Anwalt zur Erstberatung - die ist nicht gratis, da bekomme ich nun eine Rechnung in Höhe von 0,01 bis 0,02 BTC ... je nachdem wo der Kurs steht wenn die Rechnung bezahlt wird ...

Erkenntnis daraus: Es gibt einen "Vollstreckungsschutzantrag", den der Schuldner stellen kann (https://zwangsversteigerungs-ratgeber.de/die-allzweckwaffe-der-zv-der-vollstreckungsschutzantrag-nach-§-765a-zpo/) - das ist für denjenigen, der eine Immobilie ersteigert eine ziemlich hässliche Sache.

Ich war auch beim Amtsgericht und wie erwartet gibt's nicht wirklich viele Informationen, aber immerhin wurden mir die Bedenken etwas genommen, denn solch einen Vollstreckungsschutzantrag bekommt man heutzutage nicht mehr so einfach durch. In der Regel gibt eine Zwangsräumung - Schloss aufbohren, Hausbesetzer rausführen und neues Schloss rein - erledigt.

Das Verkehrswertgutachten ist spannenderweise schon über ein Jahr alt. Mittlerweile sind die Mieten erhöht worden was zu einem höheren Verkehrswert führen würde.

Und da zur Gutachtenerstellung der Schuldner den Zutritt zur Wohnung verweigerte wurde ein gehöriger Abschlag vom Verkehrswert angenommen. Das ist schonmal ganz gut, denn eventuell steht eine Kernsanierung an, auch dieses Risiko muss eingepreist werden.

 

Und nu?

Ich werde mal an einer anderen Zwangsversteigerung teilnehmen und mir das Prozedere anschauen - also komplett mit Vorbereitung und Sicherheitshinterlegung.

Ich versuche auch den Schuldner zu kontaktieren - wenn ich den gar nicht greifen kann, dann werde ich die Wohnung voraussichtlich nicht kaufen. Das Risiko ist mir dann doch zu hoch.

[HDClock]

so ein Gutachten kann schnell mal 2 oder 3 Jahre alt sein. Dauert eben alles bei Gericht.

Wenn der Gutachter das Objekt nicht einsehen konnte hat es das Gutachten auf Grundlage der Baupläne, Vergleichswohnung etc. erstellt. Da werden aus 100.000 Verkehrswert aber schnell mal 70.000 wegen Wagnis. Dumm also wer die Tür nicht öffnet. Wieder Geld verbrannt.

(Wagnis ist ja auch wirklich, weil wenn total verranzt sind ja auch die 10.000 er schnell in Sanierung gesteckt). Muss man eben Gedanklich beim Gebot einpreisen - aber das machst du ja auch top.

Ich selbst würde mich vom nicht persönlichen Kontakt zum Schuldner nicht abschrecken lassen - du hast ja eh wenig Einfluss. Kann super nett im Gespräch wirken und die Wohnung trotzdem nicht verlassen. 

Aber ich würde es einpreisen. Wenn der sich noch 1 oder 2 Jahre durchschnorrt, mal Miete 600,- oder so, dann also noch mal 15.000 weniger.

Bist du den für 2000,- Euro Handgeld los, top, wenn nicht isses nervig, aber geht.

Ich bin da aber auch etwas risikofreudiger als andere. (mein 2001 ersteigertes Gebäude konnte ich vorher auch nicht besichtigen). War aber komplett ausgeflogen, der dem es weg genommen wurde.... Genau wusste man das aber auch vorher nicht....

Und klar, sich mal in eine ZV zu setzen und schauen, wie es da so abläuft, mit Bieterstunde und so (ist jetzt afaik nur noch ne halbe Stunde) ist auf alle Fälle nicht verkehrt.

[Realtrader]

Ja und bitte weiter berichten.

DANKE!

[Jokin]

Leider noch nix Neues.

Die die Hausverwaltung aus Datenschutzgründen keine Unterlageneinsicht in die WEG-Protokolle gewähren kann und ich somit nicht an den Verwaltungsbeirat und somit an einen der Eigentümer dran komme, hatte ich gebeten, dass meine Kontaktdaten weitergeben werden. Leider hat sich noch kein Eigentümer bei mir gemeldet - so dringlich scheint es ihnen wohl nicht zu sein, dass das Hausgeld wieder von allen bezahlt wird.

Auch meine Idee an einer Zwangsversteigerung mal mitzumachen, ist gescheitert .. hab auf eine kleine 1-Zimmer-Bruchbude aus Jux mitsteigern wollen, Sicherheitsleistung hinterlegt, aber ich hatte einen beruflichen Paralleltermin, der mir dann doch wichtiger war als die Zwangsversteigerung einer Wohnung, die ich nicht will.

Dennoch kam mir dabei eine weitere Erkenntnis: Will man eine kleine 1-Zimmer-Wohnung kaufen, dann sollte man sich das gut überlegen ob der Nebenaufwand nicht zu heftig wird, wenn man noch irgendwelche Bewohner raushaben will, das Ding renovieren oder gar sanieren muss. Zusätzlich sind 1-Zimmer-Wohnungen "vermuteterweise" häufiger von Mieterwechseln betroffen als "normale" 3-Zimmer-Wohnungen, für die man dann zwar 200.000 Euro hinlegen muss, die dann aber beständige Mieter drin haben.

Andererseits kann man 1-Zimmer-Wohnungen möblieren und an Studenten vermieten - mit jedem Mieterwechsel könnte man die Miete auch entsprechend erhöhen ... kommt halt drauf an, welche Strategie man verfolgt.

Gerade heute in der Presse passend zur gestrigen Strafzins-Entscheidung: https://www.n-tv.de/ratgeber/Kaufen-statt-mieten-lohnt-fast-immer-article21268921.html

... jahrelang wurde gepredigt, dass das Mieten auf Dauer günstiger ist als der Kauf. Nun dreht sich das. Verdammt, sowas befeuert die Immobilienpreisentwicklung.

[Jokin]

Ich bekomme keinen Kontakt zur Eigentümergemeinsschaft und nicht zum derzeitigen Besitzer und Bewohner.

Unter diesen Voraussetzungen schenke ich mir das Ganze und lasse das sein.

Mal ein kleiner Blick hinter die Kulissen: Ich hab aus 2017 noch 20 BTC über - damals für irgendwas um die 3.000 Euro gekauft, also ca. 60.000 Euro im damaligen Wert. Im August hatte ich gehofft, dass der Kurs über 11.000 Euro geht, dann hätte ich die rausgehauen und mir eine Eigentumswohnung ersteigert, die mit ca. 700-800 Euro mtl. vermietbar wäre. Abzgl. Hausgeld und sonstigen Kosten wären dann ca. 300-400 Euro über geblieben.

Nun hab ich mich dazu entschieden die 20 BTC zu splitten - 10 BTC bleiben wo sie sind und 10 BTC hab ich in Dash getauscht und mir einen Masternode hingestellt. Dieser Masternode dürfte monatlich derzeit ca. 300-400 Euro einbringen.

Mit dem halben Einsatz denselben Ertrag .. klingt erstmal ganz gut, jedoch birgt das massive Risiken.

Die Wohnung dürfte mit der Zeit im Wert steigen - derzeit dürfte der Wert um die 250.000 Euro liegen.
Die 10 BTC + 1.000 Dash sollten also in Summe stets den gleichen Wert wie die Wohnung haben - wenn der BTC steigt und Dash fällt, ist alles gut - fallen beide, ist das doof.

... verdoppelt sich BTC und Dash fällt, "wäre" es besser gewesen die 20 BTC zu behalten - klar, aber in die Zukunft schauen kann ich nicht.

Im Idealfall bleibt der Kurs Dash/BTC bei ca. 0,1 - in dem Fall würden mir die "10 BTC" ein passives Einkommen einbringen, das war auch der Plan. Ohne Arbeit Geld verdienen ... aber das klingt zu einfach als dass das stimmen könnte.

Die Erträge aus dem Masternode sind wie die Mieteinnahmen voll einkommensteuerpflichtig. Nach 12 Moanten kann ich den weiteren Kursgewinn steuerfrei auscashen - im Fall eines Kursverlustes kann ich diesen binnen 12 Monaten steuerlich geltend machen ... so der Plan.

Ob er aufgeht? ... ich hab keine Ahnung.

Auf jeden Fall ist das ein weiterer Schritt in Richtung "Diversifizierung" wenngleich ich eigentlich auf Assets außerhalb der Kryptowelt streuen wollte. Nun gut ... also schauen wir mal, was die Zeit so bringt.

 

 

 

Bearbeitet 24. September 2019 von Jokin

[BL4uTz]

Am 24.9.2019 um 08:29 schrieb Jokin:

...

Mal ein kleiner Blick hinter die Kulissen: Ich hab aus 2017 noch 20 BTC über - damals für irgendwas um die 3.000 Euro gekauft, also ca. 60.000 Euro im damaligen Wert. Im August hatte ich gehofft, dass der Kurs über 11.000 Euro geht, dann hätte ich die rausgehauen und mir eine Eigentumswohnung ersteigert, die mit ca. 700-800 Euro mtl. vermietbar wäre. Abzgl. Hausgeld und sonstigen Kosten wären dann ca. 300-400 Euro über geblieben.

.....

Ein Haus für 220k€ um monatlich 300-400€ miete zu bekommen, dass wäre eine ganz schön erbärmliche Rendite , müssten unter 2% sein. Bevor man so viel Geld für Immobilien ausgibt sollte man zumindest die grundlegenden Sachen wie faire Rendite wissen. 

[Aktienspekulaant]

Also ich vermute mal ganz stark, dass sich @Jokin sehr gut mit Rendite auskennen dürfte. Besser als manch andere hier im Forum. Schönen 3. Advent noch.

[BL4uTz]

vor 1 Minute schrieb Aktienspekulaant:

Also ich vermute mal ganz stark, dass sich @Jokin sehr gut mit Rendite auskennen dürfte. Besser als manch andere hier im Forum. Schönen 3. Advent noch.

Schon seltsam dass du dich dazu genötigt fühlst für ihn zu antworten.

[Jokin]

vor 1 Stunde schrieb BL4uTz:

Schon seltsam dass du dich dazu genötigt fühlst für ihn zu antworten.

Nö, ich wäre nur wieder unfreundlich geworden, weil Du "Rendite" mit "Miete" gleichsetzt.

[BL4uTz]

vor 2 Minuten schrieb Jokin:

Nö, ich wäre nur wieder unfreundlich geworden, weil Du "Rendite" mit "Miete" gleichsetzt.

Unfreundlich 😆 warum denn , weil ich angeblich irgendwas "gleichsetze" , ist das bei dir ein Grund unfreundlich zu werden oder steckt da was anderes dahinter. 

Wo setzt ich Rendite mit Miete gleich wenn ich von einer Rendite von unter 2% schreibe? Erscheint mir ehrlich gesagt wie eine billige Ausrede.

[Jokin]

vor 6 Minuten schrieb BL4uTz:

Erscheint mir ehrlich gesagt wie eine billige Ausrede.

Du setzt etwas gleich, was nix miteinander zu tun hat. Haus, Wohnung, 220k Baukosten, Ersteigerung, 700-800, 300-400.  Du vermischt sachliche Inhalte.

Diese inhaltlichen Fehler kannst Du selber finden, dazu brauchst Du meine Erklärungen nicht.

Dennoch wären 2% Rendite alles andere als erbärmlich in Zeiten wo Tagesgeld überhaupt nix mehr bringt.

Bearbeitet 15. Dezember 2019 von Jokin

[dxtr]

Leider hat sich an der Situation seit 2019 nicht wirklich was geändert. Es wurde mehr und mehr billiges Geld in den Umlauf gebracht. Auf dem Tagesgeld-Konto gibt es nichts zu holen - evtl. sogar Negativzinsen. Die Leute versuchen die Inflation auszugleichen über Aktien oder halt auch über Immobilien. Alles steigt immer noch sehr stark und viele denken bzw. erhoffen sich, dass die Blase bald platzt. Wahrscheinlich wird sich durch die Folgen der Corona-Krise die ein oder andere Insolvenz zum Ende des Jahres einstellen und Großstadt-Preise eventuell ein wenig zurückgehen, da vermehrt auf Home-Office gesetzt wird und viele Arbeitnehmer dabei bleiben möchten. Es wird nicht mehr 5x die Woche gependelt außer es lässt sich in dem Beruf nicht vermeiden. Auch wenn die Immobilienpreise weiter gestiegen sind, konnte man durch BTC-Investitionen in den letzten Jahren dagegenwirken und den Preis so für sich drücken. Wirklich vorstellen, dass die Preise für Wohneigentum sinken werden in den nächsten Jahren, kann ich mir nicht.

Doch wie geht man vor? Trotzdem ggf. überteuert kaufen und sich seinen Lebenstraum von einem Haus im Grünen zu erfüllen, auch wenn keine Preissteigerung der Immobilie oder sogar eine Minderung in 10-20 Jahren ansteht oder evtl. noch mehr auf Crypto oder andere Assets spekulieren, noch ein paar Jahre warten und ggf. so den Preis senken - ggf. auch mit gesunkenen Immobilienpreisen?

[Theseus]

Eigenes Budget festlegen, dann Gebrauchtimmobilie suchen bis max. 70% des Budgets, ruhig etwas länger suchen und Alternativen vergleichen. Zinsfestschreibung und Laufzeit auf 20 Jahre kalkulieren. Bei den aktuellen Zinsen lohnt sich Finanzierung bis 80% locker.

Gerade auf dem flachen Land gibt es noch echte Schätze unter 200k.