Immobilien- Thread

[Theseus]

vor 7 Stunden schrieb Jawline:

Ich seh z.B. bei 5-10 Wohnungen den Arbeitsaufwand noch nicht so hoch, auch beim in schuß bringen der Wohnungen mit Böden, Fliesen und dergleichen (Handwerker), anbei hab ich auch rechtlichen Beistand in der nächsten Familie.

Das sind doch gute Voraussetzungen.

vor 7 Stunden schrieb Jawline:

PV hab ich am Schirm aber auch nur 25 kW am Betrieb, mehr geht leider nicht. Biogas ist kein Thema, aufgrund zu wenig Tiere und Fläche, wobei ich Biogas sowieso für unsinnig halte da viel zu viel agrarfläche pro kw/h benötigt wird. 
 

Ich hatte weniger eine grosse Anlage im Sinn, als vielmehr ein Kleinsystem zur Verwertung von Abfällen und dem regulären Kuhmist/Kuhgülle, also die Ostblock-Variante. Wenn du damit genug Methan erzeugen kannst, um deinen Heizenergiebedarf zu decken, hat sich das recht schnell amortisiert. Muss ja nicht gleich ein BHkW angeschlossen werden.

vor 7 Stunden schrieb Jawline:

Bei der ersten Eigentümerversammlung frag ich gleich mal freundlich ob eine PV auf dem 20 Einheiten umfassenden Objekt erwünscht wäre, sowas kommt mir noch in den Sinn.

 

 

Ich drück die Daumen. Überleg dir ein wirtschaftliches Konzept, bei dem nicht alle mitziehen müssen, aber jeder, der will, kann.

[Aktienspekulaant]

vor 10 Stunden schrieb Jawline:

 

Bei der ersten Eigentümerversammlung frag ich gleich mal freundlich ob eine PV auf dem 20 Einheiten umfassenden Objekt erwünscht wäre, sowas kommt mir noch in den Sinn.

 

 

Wäre interessant zu erfahren, wie die Situation in Österreich bei vermieteten Wohnungen ist. In Deutschland ist das nicht ganz unproblematisch: Bist Du Eigentümer eines Hauses mit z. B. 5 vermieteten Wohnungen und plazierst eine PV Anlage aufs Dach und Du willst, dass die Mieter diesen Strom nutzen, dann ist man rein rechtlich Energielieferant mit allen Konsequenzen: Die Mieter können z. B. den Vertrag akzeptieren oder auch nicht. Und das alles zwei Jahre. Wenn sie nicht akzeptieren, dann bleibt Dir nichts anderes übrig, als den Strom ins Netz einzuspeisen und Du erhälst die Netzeinspeisevergütung von 0,07 Euro. Das lohnt nicht.

So ist mein Kenntnisstand.

[Jawline]

Der erste Schritt ist ja sowieso meine eigenen laufenden Ausgaben zu senken, Dinge anzuschaffen die lange funktionieren und wenig laufende Kosten verursachen.

Ich überlege auch die nächste Wohnung die ich kaufe mit einem variablen Kredit zu finanzieren, ich rechne eben damit das der Zins noch eine Weile steigt und dann wieder fällt und ausdem will ich immer die obtion haben den Kredit vorzeitig zu tilgen

[Jokin]

vor 24 Minuten schrieb Jawline:

will ich immer die obtion haben den Kredit vorzeitig zu tilgen

Ich halte es für unklug eine bereits laufende Finanzierung für vermietete Immobilien vorzeitig zu tilgen.

Das für die Tilgung zur Verfügung stehende Kapital würde ich eher als Eigenkapital für eine weitere Vermetungsimmobilie einsetzen um so das Einkommen zu steigern.

Ich habe sogar die Tilgung auf ein Minimum reduziert.

Einkommensmaximierung geht oft auch mit einer Schuldenmaximierung einher. Die Schulden sind dabei jedoch durch Sachwerte mehrfach besichert. Das heißt für mich, dass eine 300.000-Euro-Wohnung nur mit 100.000 Euro finanziert ist.

[Jawline]

Ja da hast du vermutlich Recht aber in diesem Fall sollte der Kredit dann doch fix sein?

Mir reden halt viele dagegen, obwohl es mir logisch erscheint das ich doch auf dem richtigen Weg bin.

Alleine die Tatsache das ich so einfach steuerfrei Einkommen generieren kann.

 

[Jokin]

vor 11 Stunden schrieb Jawline:

Ja da hast du vermutlich Recht aber in diesem Fall sollte der Kredit dann doch fix sein?

Die Finanzierungskonditionen hängen von deiner eigenen Risikobereitschaft ab.

(ich selber halte variable Zinssätze derzeit für ein unkalkulierbares Risiko, ich sehe keinen Grund für fallende Zinsen)

vor 11 Stunden schrieb Jawline:

Alleine die Tatsache das ich so einfach steuerfrei Einkommen generieren kann.

Das kann ich mir kaum vorstellen, ist eventuell tatsächlich ein spezieller österreichischer Sonderfall.

Generell ein festes monatliches Einkommen aufzugeben halte ich für recht riskant.

 

[Jawline]

Ich habe einen Einheitswert und diesen multipliziert man mit 0,42 und zieht noch die Sozialversicherungsbeiträge ab und dann kommt 0 Einnahmen heraus.

Das heißt das ich mit einkommensteuerpflichtigen Einnahmen wieder bei 0 starte und bis 11600 steuerfrei bin und dann halt immer weiter steigent.

Geh ich aber meinem Beruf als Handwerker nach kommen die Einnahmen aus Vermietung on top und sind höchst zu besteuern.

Also macht es für mich durchaus Sinn das Geld eben in der LW zu erwirtschaften anstatt arbeiten zu gehen

Bearbeitet 28. Dezember 2022 von Amsi
Beiträge zusammengefasst

[Jokin]

Ah, hab's gefunden: https://www.derstandard.de/story/2000133394898/steuergeschenke-fuer-oesterreichs-landwirte-sollen-einzementiert-werden

Das ist natürlich sehr cool 🙂 

... aber eben auch ein spezieller Sonderfall, der für eine recht geringe Personengruppe gilt.

[Jawline]

Das macht für mich immos so attraktiv, und weil ich auch weiß wie lange eine gepflegte Anlage hält, auf lang ist Boden und Beton in guter Lage einfach ein gutes Invest m.M.n. 

Und wie überall muss man es auch gut machen und fleißig sein dabei und es gern tun

[Jawline]

Meine Eltern haben vor 30 Jahren eine große Garage für Landmaschinen gebaut um umgerechnet vlt. 70k (alles vergeben) jetzt würde die 250k kosten, bis dato wurde nahe 0 in die instandhaltung investiert außer Versicherung. Das Dach könnte man tauschen aber würde auch noch locker 10 Jahre halten.

Also die Grundsubstanz eines Gebäudes, wenn gepflegt hält schon extrem lang, Boden, malen und Fliesen macht mir sogar spaß und kostet echt nicht viel, e Installationen sind auch nicht tragisch wenn der Meister nur mehr anschließen muss.

Und das die Bevölkerung dermaßen weniger wird in Zentraleuropa wage ich stark zu bezweifeln, dazu ist es zu lebenswert hier, das zieht an.

Dann weiß ich aus Erfahrung das Neubauten doch ziemlich viel kosten und somit die mieten wenn nicht stark steigen auch nicht so leicht fallen werden.

Aber das sind nur meine Annahmen

[Aktienspekulaant]

Mal wieder was zu diesem Thread hier. Ich vermute, dass die Preise für viele Häuser und Wohnungen, die so 18 bis 30 Jahre alt sind, in naher Zukunft drastisch fallen werden. Grund ist die Heizung. In seltenen Fällen ist bei diesen Immobilien dieses Alters die Heizung nagelneu, sondern sie ist im Regelfall so alt wie die Immobilie und demzufolge salopp gesprochen eine Energieschleuder.

So und bis vor etwa 1  Jahr hat sich eigentlich kaum ein Käufer Gedanken über die Heizung gemacht; sie war halt da und man dachte sich oft: "Na gut, die Heizung ist alt, aber sie wird schon noch ein paar Jahre halten, Hauptsache wir haben die Immobilie."

Jetzt heute sieht das völlig anders aus: Jeder, der heute eine Immo kaufen will, dürfte den Verkäufer nach Alter der Heizung und Art des Brennstoffes fragen. Und wenn dann als Antwort kommt: "25 Jahre alt, Ölheizung"  dürfte dies ein leichtes Stirnrunzeln auf Käuferseite hervorrufen. Leichtes Stirnrunzeln bedeuted aber auch: Preisverhandlungen über Kaufpreis.

[Jokin]

vor 1 Stunde schrieb Aktienspekulaant:

die so 18 bis 30 Jahre alt sind, in naher Zukunft drastisch fallen werden. Grund ist die Heizung. In seltenen Fällen ist bei diesen Immobilien dieses Alters die Heizung nagelneu, sondern sie ist im Regelfall so alt wie die Immobilie und demzufolge salopp gesprochen eine Energieschleuder.

Das wage ich zu bezweifeln, denn wer die letzten 18 Jahre mit Energieschleuderheizsystemrn Geld verbraten hatte, dem dürfte auch das Geld für andere energetische Maßnahmen und erst recht für Instandhaltungsmaßnahmen fehlen.

Aktuell stehen in DE ca. 146.000 Häuser zum Verkauf. Nur ca. 8.500 davon fallen in die Energieeffizienzklasse H. Klicke ich mich durch die Treffer, sehe ich viele Gasheizungen und nur wenige Ölheizungen.

Bei den Häusern mit Ölheizungen erscheint mir die Heizung das geringste Übel zu sein. 

Daher denke ich nicht, dass die Preise aufgrund der Heizsysteme nennenswert fallen werden.

Dabei müssen noch nichtmal alle Ölheizungen raus: https://www.effizienzhaus-online.de/sanierungspflicht-bei-eigentuemerwechsel/

vor 1 Stunde schrieb Aktienspekulaant:

So und bis vor etwa 1  Jahr hat sich eigentlich kaum ein Käufer Gedanken über die Heizung gemacht; sie war halt da und man dachte sich oft: "Na gut, die Heizung ist alt, aber sie wird schon noch ein paar Jahre halten, Hauptsache wir haben die Immobilie."

Das GEG ist seit 2020 in Kraft.

Somit sind diese Sanierungspflichten nix Neues, wird nun halt für's Grünenbashing rangezogen obwohl die 2020 gar nicht an der Macht waren.

 

Man muss also sehr genau hinschauen was für Informationen einem derzeit aufgetischt werden.

vor 1 Stunde schrieb Aktienspekulaant:

Jetzt heute sieht das völlig anders aus: Jeder, der heute eine Immo kaufen will, dürfte den Verkäufer nach Alter der Heizung und Art des Brennstoffes fragen. Und wenn dann als Antwort kommt: "25 Jahre alt, Ölheizung"

Mindestens seit Einführung des Energieausweises (auch schon seit über 16 Jahren) schauen Immobilienkäufer genauer hin.

Häuser mit alten Öltanks haben den Vorteil, dass reichlich Platz für große Warmwasserspeicher haben, da lassen sich gleich mehrere Tage überbrücken. Dazu Solarthermie in Richtung Süden an die Fassade und schon ist das nicht sooo verkehrt.

Dazu eine Wärmepumpe um das Wasser auf 30 °C zu bringen wenn die Sonne scheint und genug PV-Strom zur Verfügung steht und den Elektroheizstab für die wirklich kalten Tage.

Das bekommste in modernen EFH mit kleinem Hauswirtschaftsraum nicht so schön gelöst.

Bearbeitet 7. April 2023 von Jokin

[PeWi]

Zufällig darüber gestolpert - ein Vergleich von Aktien und Immobilien:

Langfristig betrachtet lagen Aktien klar vorn, in der jüngsten Vergangenheit traf dies jedoch nicht unbedingt zu. Insbesondere in der Dekade seit der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 konnten Immobilienbesitzer eine aktienähnliche Rendite einfahren.

https://www.finanzen-erklaert.de/aktien-versus-immobilien-der-versuch-eines-vergleichs/