Immobilien- Thread

[q1221q]

In EN, aber sehenswert. Schon verrückt welche Zahlen Sie da nennt. Vieles ist ja bekannt, jedoch war es mir nicht in diesem Ausmaß bewusst.
Verrückte Welt...

 

[..::. o.Z.o.n.e .::..]

vor 3 Minuten schrieb q1221q:

In EN, aber sehenswert. Schon verrückt welche Zahlen Sie da nennt. Vieles ist ja bekannt, jedoch war es mir nicht in diesem Ausmaß bewusst.
Verrückte Welt...

Was für ein “Verkäufer” … immer wieder die direkte und persönliche Ansprache, streichel, streichel … ei, ei, ei … hiiiiiiiiiiiiilfe!!!!!1elf ;o))

 

/ironie off

[Antares1337]

Am 14.1.2022 um 06:45 schrieb Jokin:

Naja, selbst als reiselustiger Single würde ich eine Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen.

Auch wenn der Post schon einen Monat alt ist:

Wie funktioniert das? Ich meine, die Miete reicht doch im Normalfall gerade mal die finanzierte und vermietete Wohnung selbst zu tragen oder? Wie soll da noch so viel Geld übrig bleiben um die "eigene " Miete mit abzudecken?

Sagen wir mal ich kaufe heute eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR (gute Lage, 3 Zimmer, neu). Wenn ich jetzt mit 1.000 EUR pro Monat diesen Kredit tilgen will, läuft er ca. 35 Jahre bei 1,9% eff Jahreszins. 1.000 EUR wären auch knapp das, was ich hier in der Gegend als Miete verlangen könnte. Vielleicht noch 100-200 EUR mehr. Die kann ich aber gleich für Rücklagen beiseite legen. An Versicherungen oder was man als Vermieter sonst so noch zusätzlich braucht (habe ich keine Erfahrung) habe ich jetzt noch nicht einmal gedacht. Evtl. bleibt da gar nichts für Rücklagen. So finanziere ich mir die Wohnung selbst - ok. Aber doch nicht noch die eigene Miete zusätzlich? Oder habe ich dich falsch verstanden.

[Latest]

vor 30 Minuten schrieb Antares1337:

Auch wenn der Post schon einen Monat alt ist:

Wie funktioniert das? Ich meine, die Miete reicht doch im Normalfall gerade mal die finanzierte und vermietete Wohnung selbst zu tragen oder? Wie soll da noch so viel Geld übrig bleiben um die "eigene " Miete mit abzudecken?

Sagen wir mal ich kaufe heute eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR (gute Lage, 3 Zimmer, neu). Wenn ich jetzt mit 1.000 EUR pro Monat diesen Kredit tilgen will, läuft er ca. 35 Jahre bei 1,9% eff Jahreszins. 1.000 EUR wären auch knapp das, was ich hier in der Gegend als Miete verlangen könnte. Vielleicht noch 100-200 EUR mehr. Die kann ich aber gleich für Rücklagen beiseite legen. An Versicherungen oder was man als Vermieter sonst so noch zusätzlich braucht (habe ich keine Erfahrung) habe ich jetzt noch nicht einmal gedacht. Evtl. bleibt da gar nichts für Rücklagen. So finanziere ich mir die Wohnung selbst - ok. Aber doch nicht noch die eigene Miete zusätzlich? Oder habe ich dich falsch verstanden.

Das kannst du so auch nicht rechnen. In der Dimension 300 TEU wirst du es nicht schaffen deine Miete voll abzudecken. Ein "kleiner Zuschuss" ist aber doch auch nett?

Zudem kannst du die Steuern nicht ausser Acht lassen bei den Einahmen. Mieten sind zu versteuernde Einnahmen, gegenrechnem kannst du nicht den gesamten Kredit, nur die Zinsen und die Afa der Immobilie (das beinhaltete Grundstück kann nicht abgeschrieben werden).

[Antares1337]

vor 16 Minuten schrieb Latest:

Das kannst du so auch nicht rechnen. In der Dimension 300 TEU wirst du es nicht schaffen deine Miete voll abzudecken. Ein "kleiner Zuschuss" ist aber doch auch nett?

Zudem kannst du die Steuern nicht ausser Acht lassen bei den Einahmen. Mieten sind zu versteuernde Einnahmen, gegenrechnem kannst du nicht den gesamten Kredit, nur die Zinsen und die Afa der Immobilie (das beinhaltete Grundstück kann nicht abgeschrieben werden).

Ja, weil Jokin schrieb "EINE Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen". Das mag bei einem ganzen Wohnblock oder Mehrfamilienhaus funktionieren - dann bin ich aber bei einem Millionendarlehen. Das Thema mit den Steuern habe ich ebenfalls nicht bedacht, richtig. Verschlimmert die Situation aber ja sogar noch sozusagen.

Klar ist ein Zuschuss nett. Und es bleibt ja auch der Wert der vermieteten Wohnung, der evtl. auch mit ansteigt. Und dieser theoretische Buchgewinn kann ich natürlich auch irgendwie virtuell gegenrechnen und evtl. ist dieser Wertzuwachs bei einer Wohnung auch größer als das was ich an Miete zahle - das mag ich auch gar nicht ausschließen. Vielleicht war es ja auch so gemeint.

[Latest]

vor 8 Minuten schrieb Antares1337:

Ja, weil Jokin schrieb "EINE Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen". Das mag bei einem ganzen Wohnblock oder Mehrfamilienhaus funktionieren - dann bin ich aber bei einem Millionendarlehen. Das Thema mit den Steuern habe ich ebenfalls nicht bedacht, richtig. Verschlimmert die Situation aber ja sogar noch sozusagen.

Klar ist ein Zuschuss nett. Und es bleibt ja auch der Wert der vermieteten Wohnung, der evtl. auch mit ansteigt. Und dieser theoretische Buchgewinn kann ich natürlich auch irgendwie virtuell gegenrechnen und evtl. ist dieser Wertzuwachs bei einer Wohnung auch größer als das was ich an Miete zahle - das mag ich auch gar nicht ausschließen. Vielleicht war es ja auch so gemeint.

Es ist halt immer ein sehr individuelles Modell. Schaffst du es genug Verluste uber Kryptos zu generieren, weil du in den Dumps verkaufst, kannst du die Einnahmen aus Miete evtl. Steuerfrei generieren. Aber das geht ja ins Detail und Bedarf einer Kenntnis deiner Situation.

[Latest]

Der Immobilienmarkt ist halt auch sehr bunt. An Preisideen, an Produkten, an Nutzungsmöglichkeiten. Es empfiehlt sich grundsätzlich, sich einmal umfassend beraten zu lassen oder Wissen anzueignen. 

Ich bin immer wieder irritiert, wie heterogen die Preisvorstellungen, trotz des vermeintlich überhitzten Marktes, sind.

Aktuell habe ich ein Objekt mit drei Mietern (2x Gewerbe) im Fokus, das der Verkäufer aus persönlichen Gründen aus dem Ausland heraus zu einem völlig Spottpreis offeriert. Auf so etwas muss man geduldig warten, aber wenn es kommt, kann man sehr viel Freude mit dem ROI haben

[Jokin]

vor 22 Minuten schrieb Latest:

Es ist halt immer ein sehr individuelles Modell. Schaffst du es genug Verluste uber Kryptos zu generieren, weil du in den Dumps verkaufst, kannst du die Einnahmen aus Miete evtl. Steuerfrei generieren. Aber das geht ja ins Detail und Bedarf einer Kenntnis deiner Situation.

Nein, das geht nicht. Verluste aus Krypto-Veräußerungen sind nicht mit den anderen Einkunftsarten verrechenbar, die bleiben dann als Verlustvortrag stehen.

 

Zum anderen Thema:

ich schrieb: "Naja, selbst als reiselustiger Single würde ich eine Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen."

Was ich nicht schrieb: Als Single brauche ich keine große Wohnung in Bestlage, also zahle ich da mal nur 300 Euro Miete irgendwo auf dem Land. Oder in einer WG noch weniger.
Was ich auch nicht schrieb: Ich habe kein Interesse daran den Wohnungskredit zu tilgen, also minimale Tilgung.
Und ich schrieb nicht was ich mit "maximaler Bankfinanzierung" meinte. Mehr als 60% sehe ich da derzeit nicht.
Ich schrieb auch nix zu Zinsen: Ich sehe da eher 1,5%: https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html

vor einer Stunde schrieb Antares1337:

Sagen wir mal ich kaufe heute eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR (gute Lage, 3 Zimmer, neu). Wenn ich jetzt mit 1.000 EUR pro Monat diesen Kredit tilgen will, läuft er ca. 35 Jahre bei 1,9% eff Jahreszins. 1.000 EUR wären auch knapp das, was ich hier in der Gegend als Miete verlangen könnte. Vielleicht noch 100-200 EUR mehr. Die kann ich aber gleich für Rücklagen beiseite legen. An Versicherungen oder was man als Vermieter sonst so noch zusätzlich braucht (habe ich keine Erfahrung) habe ich jetzt noch nicht einmal gedacht. Evtl. bleibt da gar nichts für Rücklagen. So finanziere ich mir die Wohnung selbst - ok. Aber doch nicht noch die eigene Miete zusätzlich? Oder habe ich dich falsch verstanden.

Eine Wohnung für 300.000 Euro (inkl. Kaufnebenkosten) kommt bei uns auch auf ca. 1.000 Euro Mieteinnahmen (warm).

Davon geht das Hausgeld ab, so 300 Euro ist eine ganz vernünftige Annahme, bleiben 700 Euro as "Einkommen" stehen (jährlich: 8.400 Euro)

Die Finanzierung der 300.000 Euro hast du nun mit 0 € Eigenkapital angenommen. Ich würde da eher eine 60%-Finanzierung sehen, also 180.000 Euro.

Meine angenommenen 1,5% Zinsen belaufen sich jährlich auf 2.700 Euro Zinsen.

Die Afa beträgt ca. 80% von 300.000 Euro (20% Bodenwert): 240.000 Euro / 50 Jahre: 4.800 Euro

Damit komme ich auf steuerpflichtigen Einnahmen von 8.400 Euro und steuermindernden Ausgaben von 7.500 Euro, bleiben 900 Euro in der Steuerpflicht über, lass das dann 300 Euro Steuern ausmachen bei 33% Steuersatz.

Die Tilgung setze ich natürlich auf 1% runter, das sind dann 1.800 Euro Tilgung jährlich.

Ich habe somit Einnahmen von 8.400 Euro abzüglich Ausgaben von 1.800+2.700 Euro+300 Euro: 3.600 Euro

... es bleiben also mtl. 300 Euro über um selbst zur Miete zu wohnen.

 

Und klar: Ich habe mir die Zahlen gerade so "hingebogen", dass das gewünschte Ergebnis dabei heraus kommt. 

Natürlich braucht es erstmal das dafür nötige Eigenkapital - ohne Eigenkapital geht die Rechnung nicht auf. Da muss man dann noch kreativer werden und kann sich nicht so schnell das eigene Leben finanzieren lassen.

Auch klar: Ich hab hier keine Reserven oder Rücklagen drin. Ich hab aber auch kein Einkommen dieses Beispiel-Singles unterstellt, das braucht er jedoch um überhaupt eine Bankfinanzierung zu bekommen. Für die zweite braucht er das auch noch. Ab der dritten Wohnung sieht das dann deutlich entspannter aus. Da reichen die Mieteinnahmen der ersten beiden Wohnungen + die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen der dritten Wohnung.

 

Um auch nochmal kurz in die Aktienwelt zu schauen: Ja, die Rendite für 120.000 Euro Eigenkapital ist bei den Aktien sicher. höher als die Rendite für 120.000 Euro in Immobilien. Jedoch lassen sich Immobiieninvestments "hebeln", das geht bei Aktien nicht. 

Das Risiko durch Mietnomaden, Wertverlusten durch Verghettoisierung der Lage oder auch einfach nur durch geringere Nachfrage ist permanent gegeben. 

Dieses lässt sich durch weitere Wohnungen etwas reduzieren.

 

Und auch noch nicht betrachtet ist das Risiko der kurzen 10-Jahres-Zinsbindung in Verbindung mit der 1%-Tilgung. Wenn nach 10 Jahren von den 180.000 Euro immer noch über 160.000 Euro über sind und diese dann mit 3% finanziert werden müssen, sind auf einmal doppelt so hohe Zinszahlungen nötig. Also 4.800 Euro anstatt 2.700 Euro .... 2.100 Euro mehr müssten dann auf die Miete drauf um weiterhin im Plus zu bleiben. Die muss innerhalb der 10 Jahre um fast 20% gestiegen sein. Ohne Mieterwechsel ist das eher schwer zu erreichen - FALLS die Zinsen derart hoch gehen.

 

Wie beschrieben: Man muss sich das gut überlegen und Risiken mit Chancen abwägen - dabei natürlich auch betrachten wie seine eigene Absicherung gegen Risiken aussieht, wenn man aus seinem Einkommen selber 1.000 Euro mtl. zusätzlich tilgen "könnte", dies jedoch nicht tut sondern in ein anderes Asset mit anderen Chancen/Risiken steckt, kann das auch "interessant" werden.

 

vor einer Stunde schrieb Antares1337:

Klar ist ein Zuschuss nett. Und es bleibt ja auch der Wert der vermieteten Wohnung, der evtl. auch mit ansteigt. Und dieser theoretische Buchgewinn kann ich natürlich auch irgendwie virtuell gegenrechnen und evtl. ist dieser Wertzuwachs bei einer Wohnung auch größer als das was ich an Miete zahle - das mag ich auch gar nicht ausschließen. Vielleicht war es ja auch so gemeint.

Das ist auf jeden Fall auch ein Effekt, der mit "rein zu schätzen" lohnt. Wirklich in die Zukunft kann keiner schauen.

... als ich damals angefangen hatte war mein oberstes Ziel "Lieber an Banken Zinsen zahlen als Miete an einen Vermieter" - die Zinszahlungen reduzieren sich während der Laufzeit Monat für Monat. Die Miete erhöht sich eher.

Und genau deshalb rate ich jeden dazu denselben Schritt zu gehen sobald er für ihn möglich ist. 🙂

[Latest]

vor einer Stunde schrieb Jokin:

Nein, das geht nicht. Verluste aus Krypto-Veräußerungen sind nicht mit den anderen Einkunftsarten verrechenbar, die bleiben dann als Verlustvortrag stehen.

Oh, Ok und danke. Ich kam noch nie die Situation, aber gut es zu wissen!

 

 

 

[Gast]

vor 1 Stunde schrieb Jokin:

Nein, das geht nicht. Verluste aus Krypto-Veräußerungen sind nicht mit den anderen Einkunftsarten verrechenbar, die bleiben dann als Verlustvortrag stehen.

 

Zum anderen Thema:

ich schrieb: "Naja, selbst als reiselustiger Single würde ich eine Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen."

Was ich nicht schrieb: Als Single brauche ich keine große Wohnung in Bestlage, also zahle ich da mal nur 300 Euro Miete irgendwo auf dem Land. Oder in einer WG noch weniger.
Was ich auch nicht schrieb: Ich habe kein Interesse daran den Wohnungskredit zu tilgen, also minimale Tilgung.
Und ich schrieb nicht was ich mit "maximaler Bankfinanzierung" meinte. Mehr als 60% sehe ich da derzeit nicht.
Ich schrieb auch nix zu Zinsen: Ich sehe da eher 1,5%: https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html

Eine Wohnung für 300.000 Euro (inkl. Kaufnebenkosten) kommt bei uns auch auf ca. 1.000 Euro Mieteinnahmen (warm).

Davon geht das Hausgeld ab, so 300 Euro ist eine ganz vernünftige Annahme, bleiben 700 Euro as "Einkommen" stehen (jährlich: 8.400 Euro)

Die Finanzierung der 300.000 Euro hast du nun mit 0 € Eigenkapital angenommen. Ich würde da eher eine 60%-Finanzierung sehen, also 180.000 Euro.

Meine angenommenen 1,5% Zinsen belaufen sich jährlich auf 2.700 Euro Zinsen.

Die Afa beträgt ca. 80% von 300.000 Euro (20% Bodenwert): 240.000 Euro / 50 Jahre: 4.800 Euro

Damit komme ich auf steuerpflichtigen Einnahmen von 8.400 Euro und steuermindernden Ausgaben von 7.500 Euro, bleiben 900 Euro in der Steuerpflicht über, lass das dann 300 Euro Steuern ausmachen bei 33% Steuersatz.

Die Tilgung setze ich natürlich auf 1% runter, das sind dann 1.800 Euro Tilgung jährlich.

Ich habe somit Einnahmen von 8.400 Euro abzüglich Ausgaben von 1.800+2.700 Euro+300 Euro: 3.600 Euro

... es bleiben also mtl. 300 Euro über um selbst zur Miete zu wohnen.

 

Und klar: Ich habe mir die Zahlen gerade so "hingebogen", dass das gewünschte Ergebnis dabei heraus kommt. 

Natürlich braucht es erstmal das dafür nötige Eigenkapital - ohne Eigenkapital geht die Rechnung nicht auf. Da muss man dann noch kreativer werden und kann sich nicht so schnell das eigene Leben finanzieren lassen.

Auch klar: Ich hab hier keine Reserven oder Rücklagen drin. Ich hab aber auch kein Einkommen dieses Beispiel-Singles unterstellt, das braucht er jedoch um überhaupt eine Bankfinanzierung zu bekommen. Für die zweite braucht er das auch noch. Ab der dritten Wohnung sieht das dann deutlich entspannter aus. Da reichen die Mieteinnahmen der ersten beiden Wohnungen + die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen der dritten Wohnung.

 

Um auch nochmal kurz in die Aktienwelt zu schauen: Ja, die Rendite für 120.000 Euro Eigenkapital ist bei den Aktien sicher. höher als die Rendite für 120.000 Euro in Immobilien. Jedoch lassen sich Immobiieninvestments "hebeln", das geht bei Aktien nicht. 

Das Risiko durch Mietnomaden, Wertverlusten durch Verghettoisierung der Lage oder auch einfach nur durch geringere Nachfrage ist permanent gegeben. 

Dieses lässt sich durch weitere Wohnungen etwas reduzieren.

 

Und auch noch nicht betrachtet ist das Risiko der kurzen 10-Jahres-Zinsbindung in Verbindung mit der 1%-Tilgung. Wenn nach 10 Jahren von den 180.000 Euro immer noch über 160.000 Euro über sind und diese dann mit 3% finanziert werden müssen, sind auf einmal doppelt so hohe Zinszahlungen nötig. Also 4.800 Euro anstatt 2.700 Euro .... 2.100 Euro mehr müssten dann auf die Miete drauf um weiterhin im Plus zu bleiben. Die muss innerhalb der 10 Jahre um fast 20% gestiegen sein. Ohne Mieterwechsel ist das eher schwer zu erreichen - FALLS die Zinsen derart hoch gehen.

 

Wie beschrieben: Man muss sich das gut überlegen und Risiken mit Chancen abwägen - dabei natürlich auch betrachten wie seine eigene Absicherung gegen Risiken aussieht, wenn man aus seinem Einkommen selber 1.000 Euro mtl. zusätzlich tilgen "könnte", dies jedoch nicht tut sondern in ein anderes Asset mit anderen Chancen/Risiken steckt, kann das auch "interessant" werden.

 

Das ist auf jeden Fall auch ein Effekt, der mit "rein zu schätzen" lohnt. Wirklich in die Zukunft kann keiner schauen.

... als ich damals angefangen hatte war mein oberstes Ziel "Lieber an Banken Zinsen zahlen als Miete an einen Vermieter" - die Zinszahlungen reduzieren sich während der Laufzeit Monat für Monat. Die Miete erhöht sich eher.

Und genau deshalb rate ich jeden dazu denselben Schritt zu gehen sobald er für ihn möglich ist. 🙂

Ich finde das Konzept selbst zur Miete zu wohnen und zuerst eine vermietete Immobilien zu kaufen deutlich attraktiver. Als Eigennutzer hast du zu als erstes eine Verpflichtung gegenüber der Bank. Als Mieter mit einer zusätzlich vermieteten Immobilie hast du, je nachdem wie günstig du eingekauft hast, monatlich zusätzlichen freien Cashflow. 

Außerdem sollte man berücksichtigen, dass, wenn man zuerst für sich selbst kauft und später beschließt zu vermieten, man eine wesentlich schlechtere Bonität gegenüber der Bank hat und man aufgrunddessen auch schlechtere Voraussetzungen zum "Hebeln" hat. 

 

Natürlich muss man jeden Einzelfall durchkalkulieren. Wenn man nicht plant zu vermieten, kann es natürlich auch Sinn machen, sich Eigentum anzuschaffen. 

 

Bearbeitet 14. Februar 2022 von Iota-Juenger

[Gast]

vor 6 Stunden schrieb Antares1337:

Auch wenn der Post schon einen Monat alt ist:

Wie funktioniert das? Ich meine, die Miete reicht doch im Normalfall gerade mal die finanzierte und vermietete Wohnung selbst zu tragen oder? Wie soll da noch so viel Geld übrig bleiben um die "eigene " Miete mit abzudecken?

Sagen wir mal ich kaufe heute eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR (gute Lage, 3 Zimmer, neu). Wenn ich jetzt mit 1.000 EUR pro Monat diesen Kredit tilgen will, läuft er ca. 35 Jahre bei 1,9% eff Jahreszins. 1.000 EUR wären auch knapp das, was ich hier in der Gegend als Miete verlangen könnte. Vielleicht noch 100-200 EUR mehr. Die kann ich aber gleich für Rücklagen beiseite legen. An Versicherungen oder was man als Vermieter sonst so noch zusätzlich braucht (habe ich keine Erfahrung) habe ich jetzt noch nicht einmal gedacht. Evtl. bleibt da gar nichts für Rücklagen. So finanziere ich mir die Wohnung selbst - ok. Aber doch nicht noch die eigene Miete zusätzlich? Oder habe ich dich falsch verstanden.

Als erste Orientierung kann man ungefähr sagen: Ab einer Bruttomietrendite von 5% lohnt es sich die potentiell zur Vermietung geplante Wohnung genauer anzuschauen. Dazu setzt man die Netto-Jahreskaltmiete in Relation zu dem Kaufpreis. Dabei müssen natürlich auch wichtige Rahmenbedingungen wie Lage, Standort, Schnitt der Wohnung, Finanzierung der Bank, Zustand der Wohnung etc. auch passen. 

[Jokin]

vor 2 Minuten schrieb Iota-Juenger:

Als erste Orientierung kann man ungefähr sagen: Ab einer Bruttomietrendite von 5% lohnt es sich die potentiell zur Vermietung geplante Wohnung genauer anzuschauen. Dazu setzt man die Netto-Jahreskaltmiete in Relation zu dem Kaufpreis. Dabei müssen natürlich auch wichtige Rahmenbedingungen wie Lage, Standort, Schnitt der Wohnung, Finanzierung der Bank, Zustand der Wohnung etc. auch passen. 

5% wären ja ein Traum!

300.000 Euro Anschaffungskosten -> 1.250 Bruttomiete. Da muss man noch sein Hausgeld drauf packen, also irgendwas um die 1.400 Euro Miete nehmen. 

Bei uns in Aachen bekommste so um die 100 qm für 270.000 Euro wenn man Glück hat (Kaufnebenkosten drauf und dann sind's 300.000). Die bekommt man mit Glück zu 10 Euro vermietet, da muss dann aber auch schon die Einbauküche mit drin sein. Aber eben keine 14 Euro wie für 5% Rendite nötig wäre.

 

Ich selber plane mit 1,5% und versuche auf 2% zu kommen um bisschen Puffer zu haben.

Aktien werfen mit 3% und mehr deutlich bessere Renditen ab, daher eben die Planung mit der 60%-Finanzierung.

[Gast]

vor 37 Minuten schrieb Jokin:

5% wären ja ein Traum!

300.000 Euro Anschaffungskosten -> 1.250 Bruttomiete. Da muss man noch sein Hausgeld drauf packen, also irgendwas um die 1.400 Euro Miete nehmen. 

Bei uns in Aachen bekommste so um die 100 qm für 270.000 Euro wenn man Glück hat (Kaufnebenkosten drauf und dann sind's 300.000). Die bekommt man mit Glück zu 10 Euro vermietet, da muss dann aber auch schon die Einbauküche mit drin sein. Aber eben keine 14 Euro wie für 5% Rendite nötig wäre.

 

Ich selber plane mit 1,5% und versuche auf 2% zu kommen um bisschen Puffer zu haben.

Aktien werfen mit 3% und mehr deutlich bessere Renditen ab, daher eben die Planung mit der 60%-Finanzierung.

5% Brutto ist tatsächlich schwer zu realisieren, aber machbar, wenn man lange genug sucht oder bereit ist bei der Akquise "Probleme" zu lösen. Hier in Kassel aber noch durchaus zu realisieren. Mittlerweile läuft der Markt hier allerdings hier auch heiß. Vor knapp 1,5 Jahren hat man hier für 200.000 noch knapp 90 qm bekommen und war in der Lage das für durchaus für 10 qm zu vermieten. 

Generell finde es schwer Aktien und Immobilien zu vergleichen. Der ROI für vermietete Immobilien ist wesentlich schwerer zu erfassen. Inflationsbedingte Wertsteigerung, Zugewinn aufgrund von Tilgung, Zugewinn durch den Überschuss durch Mieteinnahmen und die Möglichkeit die gebildeten Rücklagen durch die Mieteinnahmem wieder selbst an der Börse anzulegen. Gegenüber stehen potentieller Mietausfall und Sanierungsmaßnahmen. 

Ich finde es eher eine Typen-Frage. Ich persönlich bin eher der Immobilien-Typ. Ich finanziere die Wohnung zu 100%,nehme einmalig Geld für die Kaufnebenkosten in die Hand und bekomme bestenfalls die Wohnung ohne weiteres Geld komplett durch den Mieter abbezahlt. 

Bei Aktien stört mich die monatliche Belastung meines Kontos, die notwendig ist, um langfristig eine ordentliche Position am Aktienmarkt aufbauen zu können. Das heißt nicht, dass objektiv betrachtet Aktien besser oder schlechter performem. Man könnte auch sagen, dass man bei Immobilien den "Bonus" in Form eines Bankkredits "freispielen" muss. 😀

Ich persönlich bin auch gerne mit Menschen im Austausch und habe keine Probleme damit, handwerklich selbst anzufassen. Das Thema Immobilien haben für mich gefühlt mehr Gestaltungsspielraum. 

Bearbeitet 14. Februar 2022 von Iota-Juenger

[Antares1337]

vor 9 Stunden schrieb Jokin:

 

... als ich damals angefangen hatte war mein oberstes Ziel "Lieber an Banken Zinsen zahlen als Miete an einen Vermieter" - die Zinszahlungen reduzieren sich während der Laufzeit Monat für Monat. Die Miete erhöht sich eher.

Und genau deshalb rate ich jeden dazu denselben Schritt zu gehen sobald er für ihn möglich ist. 🙂

An dem Punkt sind wir. Eigenheim ist vorhanden, durch Sondertilgung aber schon zu 70% getilgt. Wirtschaftlich natürlich nicht optimal gewesen - besser wäre Umschuldung und langsam abzahlen gewesen im Nachhinein. Aber ohne Sicherheit (außer das Haus selber) habe ich mich mit hohen Schulden nicht wohl gefühlt. 

Irgendwie möchte ich aber auch rechtzeitig den Grundstein für ein weiteres Einkommen durch Miete legen und weiß nicht, wann da der beste Zeitpunkt ist. Aktuell wäre fast nur komplette Fremdfinanzierung möglich - Mieter müssen quasi den Kredit tilgen. Wäre für mich auch ok, wenn ich dann in 20 Jahren sozusagen eine kostenlose Wohnung hätte, welche Rendite abwirft. 

Nur macht es in der aktuellen Phase Sinn? Da bin ich mir unsicher. Oder wirklich warten, bis "die Blase" platzt und bis dahin Cash, Aktien und BTC vermehren um dann günstig die Objekte anzugreifen ohne dann evtl hohe Zinsen zahlen zu müssen. 

 

vor 8 Stunden schrieb Iota-Juenger:

Ich finde das Konzept selbst zur Miete zu wohnen und zuerst eine vermietete Immobilien zu kaufen deutlich attraktiver. Als Eigennutzer hast du zu als erstes eine Verpflichtung gegenüber der Bank. Als Mieter mit einer zusätzlich vermieteten Immobilie hast du, je nachdem wie günstig du eingekauft hast, monatlich zusätzlichen freien Cashflow. 

Außerdem sollte man berücksichtigen, dass, wenn man zuerst für sich selbst kauft und später beschließt zu vermieten, man eine wesentlich schlechtere Bonität gegenüber der Bank hat und man aufgrunddessen auch schlechtere Voraussetzungen zum "Hebeln" hat. 

 

Natürlich muss man jeden Einzelfall durchkalkulieren. Wenn man nicht plant zu vermieten, kann es natürlich auch Sinn machen, sich Eigentum anzuschaffen. 

 

Ja, auch dieser Weg hat seinen Reiz. Aber als junge Familie möchte man "die besten Jahre" im idyllischen EFH verbringen und nicht parallel vermieten während man selbst in der günstigen Mietwohnung mit Kind und Kegel zusammengepfärcht wohnt. Ohne Kinder oder gar als Single ist es natürlich komplett anders. Wie du sagst, hängt halt vom Einzelfall ab. 

[Jokin]

vor 14 Minuten schrieb Antares1337:

wann da der beste Zeitpunkt ist.

Bisher war meistens "jetzt" der beste Zeitpunkt. Trotz hoher finanzieller Belastung "jetzt" weil sich die Situation "wenige Jahre später" vollkommen entspannte.

vor 16 Minuten schrieb Antares1337:

Nur macht es in der aktuellen Phase Sinn?

Auch diese Frage stellt dich jeder und wartet. Und wartet. Und wartet.

vor 17 Minuten schrieb Antares1337:

wenn ich dann in 20 Jahren sozusagen eine kostenlose Wohnung hätte,

nö, die haste nicht in 20 Jahren. Du wirst die Mietwohnung auch nicht abzahlen wollen sondern eher den im Grundbuch eingetragenen Kreditrahmen für die nächste Wohnung mit nutzen.

vor 19 Minuten schrieb Antares1337:

Oder wirklich warten, bis "die Blase" platzt und bis dahin Cash, Aktien und BTC vermehren um dann günstig die Objekte anzugreifen ohne dann evtl hohe Zinsen zahlen zu müssen.

Da warten viele drauf.

Geh mal davon aus, dass dieser Plan auf gar keine Fall aufgehen wird.

Mit BTC kann das klappen, aber Aktien eher nicht.

[Bitlotcoin]

vor 9 Stunden schrieb Jokin:

Nein, das geht nicht. Verluste aus Krypto-Veräußerungen sind nicht mit den anderen Einkunftsarten verrechenbar, die bleiben dann als Verlustvortrag stehen.

 

Zum anderen Thema:

ich schrieb: "Naja, selbst als reiselustiger Single würde ich eine Eigentumswohnung mit maximaler Bankfinanzierung kaufen um von den Mieteinnahmen meine eigene Miete zu zahlen."

Was ich nicht schrieb: Als Single brauche ich keine große Wohnung in Bestlage, also zahle ich da mal nur 300 Euro Miete irgendwo auf dem Land. Oder in einer WG noch weniger.
Was ich auch nicht schrieb: Ich habe kein Interesse daran den Wohnungskredit zu tilgen, also minimale Tilgung.
Und ich schrieb nicht was ich mit "maximaler Bankfinanzierung" meinte. Mehr als 60% sehe ich da derzeit nicht.
Ich schrieb auch nix zu Zinsen: Ich sehe da eher 1,5%: https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html

Eine Wohnung für 300.000 Euro (inkl. Kaufnebenkosten) kommt bei uns auch auf ca. 1.000 Euro Mieteinnahmen (warm).

Davon geht das Hausgeld ab, so 300 Euro ist eine ganz vernünftige Annahme, bleiben 700 Euro as "Einkommen" stehen (jährlich: 8.400 Euro)

Die Finanzierung der 300.000 Euro hast du nun mit 0 € Eigenkapital angenommen. Ich würde da eher eine 60%-Finanzierung sehen, also 180.000 Euro.

Meine angenommenen 1,5% Zinsen belaufen sich jährlich auf 2.700 Euro Zinsen.

Die Afa beträgt ca. 80% von 300.000 Euro (20% Bodenwert): 240.000 Euro / 50 Jahre: 4.800 Euro

Damit komme ich auf steuerpflichtigen Einnahmen von 8.400 Euro und steuermindernden Ausgaben von 7.500 Euro, bleiben 900 Euro in der Steuerpflicht über, lass das dann 300 Euro Steuern ausmachen bei 33% Steuersatz.

Die Tilgung setze ich natürlich auf 1% runter, das sind dann 1.800 Euro Tilgung jährlich.

Ich habe somit Einnahmen von 8.400 Euro abzüglich Ausgaben von 1.800+2.700 Euro+300 Euro: 3.600 Euro

... es bleiben also mtl. 300 Euro über um selbst zur Miete zu wohnen.

 

Und klar: Ich habe mir die Zahlen gerade so "hingebogen", dass das gewünschte Ergebnis dabei heraus kommt. 

Natürlich braucht es erstmal das dafür nötige Eigenkapital - ohne Eigenkapital geht die Rechnung nicht auf. Da muss man dann noch kreativer werden und kann sich nicht so schnell das eigene Leben finanzieren lassen.

Auch klar: Ich hab hier keine Reserven oder Rücklagen drin. Ich hab aber auch kein Einkommen dieses Beispiel-Singles unterstellt, das braucht er jedoch um überhaupt eine Bankfinanzierung zu bekommen. Für die zweite braucht er das auch noch. Ab der dritten Wohnung sieht das dann deutlich entspannter aus. Da reichen die Mieteinnahmen der ersten beiden Wohnungen + die in Aussicht gestellten Mieteinnahmen der dritten Wohnung.

 

Um auch nochmal kurz in die Aktienwelt zu schauen: Ja, die Rendite für 120.000 Euro Eigenkapital ist bei den Aktien sicher. höher als die Rendite für 120.000 Euro in Immobilien. Jedoch lassen sich Immobiieninvestments "hebeln", das geht bei Aktien nicht. 

Das Risiko durch Mietnomaden, Wertverlusten durch Verghettoisierung der Lage oder auch einfach nur durch geringere Nachfrage ist permanent gegeben. 

Dieses lässt sich durch weitere Wohnungen etwas reduzieren.

 

Und auch noch nicht betrachtet ist das Risiko der kurzen 10-Jahres-Zinsbindung in Verbindung mit der 1%-Tilgung. Wenn nach 10 Jahren von den 180.000 Euro immer noch über 160.000 Euro über sind und diese dann mit 3% finanziert werden müssen, sind auf einmal doppelt so hohe Zinszahlungen nötig. Also 4.800 Euro anstatt 2.700 Euro .... 2.100 Euro mehr müssten dann auf die Miete drauf um weiterhin im Plus zu bleiben. Die muss innerhalb der 10 Jahre um fast 20% gestiegen sein. Ohne Mieterwechsel ist das eher schwer zu erreichen - FALLS die Zinsen derart hoch gehen.

 

Wie beschrieben: Man muss sich das gut überlegen und Risiken mit Chancen abwägen - dabei natürlich auch betrachten wie seine eigene Absicherung gegen Risiken aussieht, wenn man aus seinem Einkommen selber 1.000 Euro mtl. zusätzlich tilgen "könnte", dies jedoch nicht tut sondern in ein anderes Asset mit anderen Chancen/Risiken steckt, kann das auch "interessant" werden.

 

Das ist auf jeden Fall auch ein Effekt, der mit "rein zu schätzen" lohnt. Wirklich in die Zukunft kann keiner schauen.

... als ich damals angefangen hatte war mein oberstes Ziel "Lieber an Banken Zinsen zahlen als Miete an einen Vermieter" - die Zinszahlungen reduzieren sich während der Laufzeit Monat für Monat. Die Miete erhöht sich eher.

Und genau deshalb rate ich jeden dazu denselben Schritt zu gehen sobald er für ihn möglich ist. 🙂

Im ganzen sehe ich das ganauso. Bei mir war die Zinslast mit 8,5% zeitweise bei 400k erdrückend, aber ich habs überlebt, wie man so schön sagt. Ich hatte in der Hochzinsphase immer nur 1- 3 Jährig verlängern lassen. An Sondertilgung war eh nicht zu denken. Jetzt im Laufe der letzten 10 Jahren haben sich die Zinsen goldig entwickelt, zumal auch die Tilgung anwachsen konnte. Anderseits bleibt die AFA konstant, aber die Steuern werden mehr, weil die Zinsen sinken. Dadurch habe ich wiederum mehr Geld und kann mal neh neue Küche kaufen oder auch Kleinkram rep. Hier tut sich für mich ein ganz anderes, neues Problem auf, niemand will für Normalgeld bei arbeiten. Das geht schon beim Wechsel eines Spülkasten los. Bisher immer selber gemacht, aber ich hab keine Lust mehr dazu, ergo brauch ich eine Fa. und die zocken immer mehr ab. Das kann ich natürlich sofort absetzen. Das Nomadentum hab ich mehrfach erlebt. Vielleicht nicht so, dass mir ein Mieter die Kupferkabel aus der Wand riß, mehr Verluste habe ich durch säumige Mieter erleiden müssen. Und RK verlaufen ähnl. wie beim Arbeitsgericht. 

Was mich bei der Steuer am meisten aufregt, ist, beim Verkauf einer ETW n.10J o.mehr  erhalte das Geld und zahle darauf keine Steuern. Vermiete ich sie weiter, muß ich den Ertrag (Gewinn) versteuern. Dafür habe keine Lösung, außer eine Mischung aus 20% Verk. und 80% Vermieten. Das nächste Problem, verkaufen kann man nur einmal, dann ist man die Immobilie los. Ich behaupte heute, dass eine 1 ETW od. so etwas nicht ausreicht. Man hat keinen Puffer. Man sollte dann möglichst weiter investieren. Und man sollte rechtzeitig in jungen Jahren anfangen. Aber dann kommt noch u.U. eine Familie oder Scheidung o. Gütertrennung oder Putin (HaHa)

[Gast]

vor einer Stunde schrieb Antares1337:

An dem Punkt sind wir. Eigenheim ist vorhanden, durch Sondertilgung aber schon zu 70% getilgt. Wirtschaftlich natürlich nicht optimal gewesen - besser wäre Umschuldung und langsam abzahlen gewesen im Nachhinein. Aber ohne Sicherheit (außer das Haus selber) habe ich mich mit hohen Schulden nicht wohl gefühlt. 

Irgendwie möchte ich aber auch rechtzeitig den Grundstein für ein weiteres Einkommen durch Miete legen und weiß nicht, wann da der beste Zeitpunkt ist. Aktuell wäre fast nur komplette Fremdfinanzierung möglich - Mieter müssen quasi den Kredit tilgen. Wäre für mich auch ok, wenn ich dann in 20 Jahren sozusagen eine kostenlose Wohnung hätte, welche Rendite abwirft. 

Nur macht es in der aktuellen Phase Sinn? Da bin ich mir unsicher. Oder wirklich warten, bis "die Blase" platzt und bis dahin Cash, Aktien und BTC vermehren um dann günstig die Objekte anzugreifen ohne dann evtl hohe Zinsen zahlen zu müssen. 

Wenn man plant eine Immobilie zu kaufen um diese dann im Anschluss zu vermieten, gibt es viele unterschiedliche Strategien. Das Wichtigste sollte sein, dass du Dir deine persönlichen Strategie überlegst. Soll es nur bei einer Immobilie als Kapitalanlage bleiben oder plant man sich doch mehrere Objekte anzuschaffen? Wieviel Eigenkapital plant man für den Kauf mit ein. Stichpunkt: steuerliche Vorteile vs. eigenes Sicherheitsempfinden etc. Wie soll die Tilgungsstrategie aussehen...

Aktuell haben wir noch ein historisch niedriges Zinsniveau, auch wenn die Zinsen in den letzten Wochen schon um knapp 40% gestiegen sind. Der Zinschart von Interhyp ist ein guter Gradmesser um abzuschätzen was man aktuell von Banken als potentielle Finanzierungsangeboten erwarten kann und  um somit auch einen potentiellen Immobilien-Kauf durchzukalkulieren. 

Eine Wohnung heutzutage zu finanzieren ist def. kein Problem. Eher ist es das Problem ein Objekt zu finden, dass sich finanziell als Kapitalanlage lohnt. 

Ob es Sinn macht, lässt sich nicht verallgemeinern und muss im Einzelfall immer gegengerechnet und geprüft werden. 

Aktuell ist der Markt schon etwas verrückt. Ich glaube nicht, dass du aufgrund von FOMO das nächstbeste Objekt kaufen solltest. Chancen wird es jetzt und auch in den nächsten Jahren geben. 

Bearbeitet 14. Februar 2022 von Iota-Juenger

[Bitlotcoin]

vor einer Stunde schrieb Antares1337:

An dem Punkt sind wir. Eigenheim ist vorhanden, durch Sondertilgung aber schon zu 70% getilgt. Wirtschaftlich natürlich nicht optimal gewesen - besser wäre Umschuldung und langsam abzahlen gewesen im Nachhinein. Aber ohne Sicherheit (außer das Haus selber) habe ich mich mit hohen Schulden nicht wohl gefühlt. 

Irgendwie möchte ich aber auch rechtzeitig den Grundstein für ein weiteres Einkommen durch Miete legen und weiß nicht, wann da der beste Zeitpunkt ist. Aktuell wäre fast nur komplette Fremdfinanzierung möglich - Mieter müssen quasi den Kredit tilgen. Wäre für mich auch ok, wenn ich dann in 20 Jahren sozusagen eine kostenlose Wohnung hätte, welche Rendite abwirft. 

Nur macht es in der aktuellen Phase Sinn? Da bin ich mir unsicher. Oder wirklich warten, bis "die Blase" platzt und bis dahin Cash, Aktien und BTC vermehren um dann günstig die Objekte anzugreifen ohne dann evtl hohe Zinsen zahlen zu müssen. 

 

Ja, auch dieser Weg hat seinen Reiz. Aber als junge Familie möchte man "die besten Jahre" im idyllischen EFH verbringen und nicht parallel vermieten während man selbst in der günstigen Mietwohnung mit Kind und Kegel zusammengepfärcht wohnt. Ohne Kinder oder gar als Single ist es natürlich komplett anders. Wie du sagst, hängt halt vom Einzelfall ab. 

Oder du legst dich auf die Lauer nach einem Zinshaus. Nur dazu müsstest du selbst Handwerker sein, sonst wird das zu teuer.

[Bitlotcoin]

vor 49 Minuten schrieb Jokin:

Bisher war meistens "jetzt" der beste Zeitpunkt. Trotz hoher finanzieller Belastung "jetzt" weil sich die Situation "wenige Jahre später" vollkommen entspannte.

Auch diese Frage stellt dich jeder und wartet. Und wartet. Und wartet.

nö, die haste nicht in 20 Jahren. Du wirst die Mietwohnung auch nicht abzahlen wollen sondern eher den im Grundbuch eingetragenen Kreditrahmen für die nächste Wohnung mit nutzen.

Da warten viele drauf.

Geh mal davon aus, dass dieser Plan auf gar keine Fall aufgehen wird.

Mit BTC kann das klappen, aber Aktien eher nicht.

Frage unter Fachleuten, gehen die Immobilienpreise runter, wenn die Zinsen auf >4% steigen oder gibt es weiterhin genügend Nachfragen ?

[Jokin]

vor 28 Minuten schrieb Bitlotcoin:

Frage unter Fachleuten, gehen die Immobilienpreise runter, wenn die Zinsen auf >4% steigen oder gibt es weiterhin genügend Nachfragen ?

Ich gehe von leicht rückläufigen Preisen aus weil ich vermute, dass die Nachfrage nachlässt und Menschen ihr Geld vielleicht doch wieder in andere Assets stecken.

Mit etwas Verzögerung kommen dann Immobilien auf den Markt von Menschen, die sich die Anschlussfinanzierung nicht leisten können. 

Aber sooo heftig wird der Preis nicht fallen, denn mehr Zinsen bedeutet auch mehr Kaufkraftverlust und das wird die Preise oben halten.

Wer heute auf niedrigere Preise hofft, der wird auf den "deflationären Schock" warten müssen (siehe Google), der für Auswirkungen auf Immobilien länger als ein paar Tage anhalten muss. Zu diesem Zeitpunkt sollte man jedoch über ausreichend Liquidität verfügen und man muss schnell sein. Schneller als andere.

[PeWi]

16 minutes ago, Jokin said:

Ich gehe von leicht rückläufigen Preisen aus weil ich vermute, dass die Nachfrage nachlässt und Menschen ihr Geld vielleicht doch wieder in andere Assets stecken.

Der Vermögensverwalter Dr. Andreas Beck (IMHO seriös) geht ab ca. 2025 von sinkender Nachfrage aus, weil

a) es dann keine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum mehr gäbe, weil auch die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge bis dahin weitgehend ihre Wohnung hätten

und

b) ab dann allmählich das "Freimachen von Wohnraum" durch die geburtenstarken Jahrgänge (IMHO Euphemismus für "fangen allmählich an wegzusterben") beginne.

Beide Effekte in Kombination würden seiner Untersuchung nach zu einem Absinken der gegenwärtigen Nachfrage führen. (Es sei denn, andere, derzeit noch nicht absehbare Gründe könnten dieses Absinken kompensieren.)

Als Immobilienlaie kann ich das nicht beurteilen, auch wenn es mir nachvollziehbar erscheint.

[Antares1337]

vor einer Stunde schrieb Bitlotcoin:

Oder du legst dich auf die Lauer nach einem Zinshaus. Nur dazu müsstest du selbst Handwerker sein, sonst wird das zu teuer.

Bin ich leider nicht. Ist wirklich schwierig. Hätte ich genug Geld, kann man finde ich ruhiger überlegen. Wenn man aber nur das eigene Haus hat, welches noch nicht vollständig abbezahlt ist und man überlegt eine Wohnung völlig fremd zu finanzieren, habe echt so meine Schwierigkeiten. Ich will diese vielleicht einmalige Niedrigzinsphase aber auch nicht "liegen lassen". Wer weiß ob ich sowas nochmal in den nächsten 30 Jahren erlebe (wohl eher nicht, wenn man sich die Historie anschaut). 

[Bitlotcoin]

vor 15 Minuten schrieb Antares1337:

Bin ich leider nicht. Ist wirklich schwierig. Hätte ich genug Geld, kann man finde ich ruhiger überlegen. Wenn man aber nur das eigene Haus hat, welches noch nicht vollständig abbezahlt ist und man überlegt eine Wohnung völlig fremd zu finanzieren, habe echt so meine Schwierigkeiten. Ich will diese vielleicht einmalige Niedrigzinsphase aber auch nicht "liegen lassen". Wer weiß ob ich sowas nochmal in den nächsten 30 Jahren erlebe (wohl eher nicht, wenn man sich die Historie anschaut). 

Auf jeden Fall finde ich deinen Mut mitentscheidend. Ich hab jetzt zwar genug, nur vor 20-30 Jahren sind mir 3 größere Projekt weggeschnappt worden. Das eine war in einer Zwangsversteigerung. Hbg Stadtr. 44 Wohnungen. Ich hab auch wenig Ahnung damals gehabt, nur Mut. Natürlich denken viele an eine Immobilienblase, jedoch muß man der alternden Bevölkerung die alternden Häuser gegenrechnen, da kommt man schon auf riesige Erneuerungszahlen, allein schon wegen der energiesparenden Bauweise. Einen Altbau zu sanieren kostet erstmal viel Geld und ist trotzdem nicht auf den heutigen Energiestandart umzubauen.

Bearbeitet 14. Februar 2022 von Bitlotcoin

[Gast]

vor einer Stunde schrieb Antares1337:

Bin ich leider nicht. Ist wirklich schwierig. Hätte ich genug Geld, kann man finde ich ruhiger überlegen. Wenn man aber nur das eigene Haus hat, welches noch nicht vollständig abbezahlt ist und man überlegt eine Wohnung völlig fremd zu finanzieren, habe echt so meine Schwierigkeiten. Ich will diese vielleicht einmalige Niedrigzinsphase aber auch nicht "liegen lassen". Wer weiß ob ich sowas nochmal in den nächsten 30 Jahren erlebe (wohl eher nicht, wenn man sich die Historie anschaut). 

Du solltest die Bedeutung der Zinsen auch nicht überbewerten. Es ist nur eine von mehreren Stellschrauben in der Kalkulation. Niedrige Zinsen hatten auch höhere Kaufpreise zur Folge. Wenn die Zinsen steigen, aber die Preise fallen, hast du ggf. dennoch eine ähnliche Annuität. Klar in einem anderen Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen.. 

Der Hebeleffekt der Fremdfinanzierung ist ja gerade das interessante an der Immobilien-Kapitaleinlage. Das ist alles eine Frage der Perspektive. 

Für mich wäre ein eigenbewohntes, nicht komplett abbezahltes Eigenheim eine viel größere physische Belastung. Was passiert bei Job-Verlust /Arbeitslosigkeit /Arbeitsunfähigkeit. Die Rate an die Bank muss weiterhin bezahlt werden. Im Worst-Case droht Auszug und Verkauf des eigenen Hauses. 

Bei einer vermieteten Immobilie hast du im Fall eines Job Verlustes gefühlt mehr Handlungsfähigkeit. Klar hast du auch gewisse Risiken wie bspw. Vorfälligkeitszinsen und ggf. vorhandener Minderwert der Immobilie beim Zwangsverkauf, aber das Risiko hast auch auch bei der Eigennutzung. Allerdings du hast keine Verbindlichkeit, die du bedienen musst. 110% müsste ich jetzt auch nicht fremdfinanzieren. Aber eine 100% Finanzierung mit etwas Cash als Sicherheit sehe ich nicht so problematisch. 

Bearbeitet 14. Februar 2022 von Iota-Juenger

[koiram]

Aus dem Prognose-Thread, damit es übersichtlich bleibt (und auch ich die Infos wieder finde):

vor 2 Stunden schrieb Aktienspekulaant:

....Und mittlerweile ist selbst das Erben von Oma's Häuschen am Stadtrand unheimlich teuer geworden....Manche Erben sind gezwungen, ein geerbtes Haus zu verkaufen, weil sie die Erbschaftssteuer nicht zahlen können.

https://www.rnd.de/bauen-und-wohnen/immobilien-erbschaftssteuer-treibt-familien-an-ihre-finanziellen-grenzen-3RMA2E6OUF4BV2OGGHPUMEUQHU.html

vor 2 Stunden schrieb ..::. o.Z.o.n.e .::..:

Das ist leider richtig bescheiden. – Da frage ich mich, ob es nicht viel sinnvoller ist die Immobilien zuvor in eine Familienstiftung zu übertragen. ;o))

Das interessiert mich, weil ich meine selbstgenutzte Immobilie in bester Lage die ich vor 20 Jahren völlig runter gekommen sanierungsbedürftig mit 100%-Finanzierung durch die Bank gekauft habe mittlerweile (mit viel Eigenleistung saniert) für den über 3-fachen Preis in Euro verkaufen könnte (aber nicht will, weil ich denau DORT wohnen wollte).

Kann jemand einfach erklären, ggf. mit den wichtigen Begriffen die ich notfalls zum vertiefen googeln könnte, wie das ("die Immobilien zuvor in eine Familienstiftung zu übertragen") funktioniert?

PS.: Ich habe hier zur Erbschaft von Immobilien folgendes recherchiert:
Freibeträge nach ErbStG § 16: Ehepartner 500.000 € / Kinder 400.000 €
Steuersätze: 300.000 € -> 11% / 600.000 € -> 15% / 6 Mio. € -> 19% / ...
(Schenkungssteuer ähnlich, Freibeträge für je alle 10 Jahre)

Bearbeitet 21. Februar 2022 von koiram