Immobilien- Thread

[Philbert]

vor 3 Minuten schrieb Philbert:

Jedes Bundesland veröffentlicht Bodenrichtwerte. Für Rheinland-Pfalz zb hier:

https://www.geoportal.rlp.de/mapbender/extensions/mobilemap2/index.html

Einfach mal nach Bodenrichtwert + Bundesland googlen. 

Edit, falls ich dich falsch verstanden habe, das betrifft Grundstückspreise, nicht Wohnraum. 

[BL4uTz]

vor 4 Stunden schrieb bjew:

Da hier schon das Thema Immobilien-Token angesprochen wurde: https://www.klickown.com/de/   (ich bin da nicht registriert, bekomme also auch nichts  )

Hab auch schon paar Dinge dazu gesehen, kann mir kaum vorstellen dass sowas in Deutschland legal oder gültig ist, ohne Makler gilt bei Immobilien ja nicht mal ein einfacher Vertrag als gültig.

Aber definitiv interessant.

[BL4uTz]

Ja definitiv interessantes Thema, hat jemand mehr informationen dazu ?

Muss mich da noch einarbeiten.

[koiram]

Im Prognose-Thread wurde hier dieses Video verlinkt, in dem Marc Friedrich sagt dass es nicht klug sei in der Krise Schulden zu haben.

Bedeutet das auch, dass man in der Krise eine Hypothek, die man auf einer Immobilie hat, besser tilgen sollte wenn man die Mittel dazu hätte, oder zumindest zu einem Teil...?

[BL4uTz]

vor 12 Stunden schrieb koiram:

Im Prognose-Thread wurde hier dieses Video verlinkt, in dem Marc Friedrich sagt dass es nicht klug sei in der Krise Schulden zu haben.

Bedeutet das auch, dass man in der Krise eine Hypothek, die man auf einer Immobilie hat, besser tilgen sollte wenn man die Mittel dazu hätte, oder zumindest zu einem Teil...?

Ich denke wenn das Haus sichere Mieteinnahmen bringt, oder bei Notfall möglich wäre zu vermieten und Du eine sichere Arbeitsstelle hast wäre es kein zu großes Risiko. Wenn keine Mieteinnahmen dann könnte daraus ein Problem entstehen.

 

Im Video könnten Leute gemeint sein die sich eine normale Wohnung mit Kredit ab 250k€ kaufen , eine ganz normale Arbeit haben und sonst keine Einnahmen. Das in nächster Zeit viele ihre Arbeit verlieren können ist ja nicht ganz unwahrscheinlich, ohne Mieteinnahmen keine Zahlung und Zwangsversteigerung steht an. Vor 10 Jahren war der Markt voll mit Zwangsversteigerungen, die Häuser von damals kosten derzeit um das 5-10 fache . 

Oder ein Einfamilienhaus. Solche Dinge sind Luxus die mach sich derzeit bei den Preisen und der anbahnenden Krise nicht leisten sollte. Ein Renditeobjekt könnte sich aber immer lohnen, 5-8% Rendite Immobilien gibts derzeit wenn man intensiv genug sucht.

 

[BL4uTz]

Meint Ihr die Zahlen stimmen ?

https://www.mcmakler.de/immobilienpreise

Bearbeitet 11. Dezember 2020 von BL4uTz

[L4nc3r]

Hallo,

 

ich beschäftige micht aktuell erstmals damit ein Haus zu kaufen auf Kredit, ein Mehrfamilienhaus mit 6 Mietparteien. Die ganzen Warnungen jetzt keine Schulden zu machen sind natürlich nicht zu überhören aber Pauschalaussagen kann man wohl nicht machen und so Frage ich mich ob das Risiko nicht doch, für mich, überschaubar ist und hoffe das ihr mir helft die wichtigsten Fragen zu klären und hier und da noch den ein oder anderen Tipp zu geben. 

Abgeklärt ist:

- gute Lage, sowohl die Stadt selbst, als auch Lage in der Stadt
- 6 Mietparteien
- fairer Preis
- ich bin unbefristet angestellt

Offene Fragen: 

1. Was passiert bei eigenem Jobverlust? Kein Problem weil sich das Haus von der eingenommenen Miete quasi selbst abbezahlt oder doch nicht so einfach?
2. Was passiert bei Neubewertung nach x Jahren? Antwort siehe Frage 1 + Anpassung der Laufzeit und/oder Ratenerhöhung
3. Was passiert bei Währungsreform? Antwort siehe Frage 1 + Anpassung der Laufzeit und/oder Ratenerhöhung + weitere unvorhergesehene Zusatzkosten weil ich Reform zahlen soll

Ich rechne damit das die Immobilie in Zukunft an Wert verlieren wird (Immo Markt allgemein), doch bin ich relativ jung, kann das wieder rausarbeiten und sehe es daher als nicht so großes Problem, mein Zeithorizont mind. 30 Jahre. Supergau wäre wohl wenn plötzlich alle Mieter kündigen würden und ich keine Nachmieter finde. Aber könnte mir auch schon 2. und 3. so weit zum Verhängnis werden das ich auf den Schulden sitzen bleibe oder ist das alles kein Problem solange ich Mieter habe? 
Auch bin ich etwas hin und hergerissen. Einerseits ist das ein einmaliges Angebot weil die Nachfrage hier, nach sowas sehr hoch ist. Andererseits rechne ich damit das, noch bevor ich das Haus abbezahlt habe, eine Währungsreform kommen könnte und wenn man die Entscheidung hat nach, oder vor einer Währungsreform Kredit aufzunehmen würde wohl jeder "danach" wählen. Doch eine Währungsreform könnte sich auch noch ein paar Jahrzehnte ziehen, die Japaner schaffens anscheinend auch ganz gut mit stark entwertetem Geld zu wirtschaften, auch wenn ich deren genaue Verhältnisse nicht kenne. Die Frage ist also: Unter welchen Vorraussetzungen könnte eine Währungsreform mir zum Verhängnis werden, sodass ich ohne Haus auf einem Berg Schulden sitzen bleibe?

Das ganze wirkt vielleicht etwas Naiv, habt Nachsicht, ich beschäftige mich jetzt erst seit ein paar Stunden damit. 

Grüße
 

 

[HDClock]

da dürfte dieser Post interessant für dich sein: 

 

 

[L4nc3r]

vor 12 Minuten schrieb HDClock:

da dürfte dieser Post interessant für dich sein: 

 

 

Garnicht gesehen, der thread trifft mein Anliegen ja schon eher. Werde mich da mal durchlesen. Danke erstmal 

[BL4uTz]

Dort ist seit einem Jahr nichts mehr los, du bist hier schon richtig.

Von was für einer Rendite sprechen wir ?

Mindestens sollten 5% sein , aber sicherer Rendite, also Wohnungen voll Vermietet und das länger, kann man bei den Mietverträgen rauslesen.

Im Wohnungsmarkt war Nachfrage die letzten Jahre genug da , konnte eine Wohneinheit eine Zeit lang nicht vermietet werden wäre ich vorsichtig. Die Leute verkaufen ein Haus als Rendite 8% , dabei stehen die hälfte der Zimmer frei und berechnet wird mit 2 Leuten in einem Zimmer, also irgendwelche Wunschrenditen.

Bearbeitet 14. Dezember 2020 von BL4uTz

[L4nc3r]

Aktuell habe ich mir noch garkeinen Kopf über die gewünschte Rendite gemacht. Bisher war meine Idee dazu das Portfolio zu diversifizieren, auf die maximale Rendite kommt es nicht an, da die Chancen nochmal ein realistisches Angebot zu kommen gering sind. Doch natürlich will ich keinen Verlust machen. Dank euch weiß ich nun schonmal die richtigen Fragen zu stellen. 
Aktuell liegen mir noch keine genaueren Zahlen wie z.B. Mieteinnahmen usw. vor. Ich werde die in nächster Zeit mal in Erfahrung bringen, mir Gedanken dazu machen und dann wieder hier posten. 

Gibt es einen Richtwert wie viel Rendite ein vermietetes Haus wenigstens einbringen sollte, oder ist das so unterschiedlich das man hier generell keine Pauschalaussaagen machen kann?!

Grüße

[Aktienspekulaant]

Auf alle Fälle solltest Du mindestens ständig 100.000 Euro in cash in der Hinterhand haben.  Wenn die Heizung die Biege macht oder das Dach neu gemacht werden muß, sind 100.000 schnell weg. 

[Anevay]

vor 7 Stunden schrieb L4nc3r:

Gibt es einen Richtwert wie viel Rendite ein vermietetes Haus wenigstens einbringen sollte, oder ist das so unterschiedlich das man hier generell keine Pauschalaussaagen machen kann?!

Meine Rechnung:

Die Jahresmieteinnahmen abzüglich dem Hausgeld sollten doppelt so hoch sein wie die Finanzierungskosten (Zins+Tilgung). So ist ausreichend Reserve für Einkommensteuern, Mietausfall und Überraschungskosten drin.

Ab dem zweiten Objekt kann die Rechnung knapper ausfallen.

Ab dem dritten Objekt muss man diese Rechnung nicht mehr machen.

Wenn zudem ein Objekt schon nennenswert getilgt ist lassen sich Überraschungskosten durch neue Kredite abdecken denn die eingetragene Grundschuld dürfte deutlich größer sein als die Restschuld.

Nur die erste Million ist schwer. Manchmal zahlt es sich aus höhere Risiken einzugehen. Generell zu höheren Risiken rate ich nicht. Jedoch sind es gerade die hohen Risiken die zu schnelleren Erfolgen führen.

[Gast]

Am 14.12.2020 um 15:17 schrieb L4nc3r:

Hallo,

 

ich beschäftige micht aktuell erstmals damit ein Haus zu kaufen auf Kredit, ein Mehrfamilienhaus mit 6 Mietparteien. Die ganzen Warnungen jetzt keine Schulden zu machen sind natürlich nicht zu überhören aber Pauschalaussagen kann man wohl nicht machen und so Frage ich mich ob das Risiko nicht doch, für mich, überschaubar ist und hoffe das ihr mir helft die wichtigsten Fragen zu klären und hier und da noch den ein oder anderen Tipp zu geben. 

Abgeklärt ist:

- gute Lage, sowohl die Stadt selbst, als auch Lage in der Stadt
- 6 Mietparteien
- fairer Preis
- ich bin unbefristet angestellt

Offene Fragen: 

1. Was passiert bei eigenem Jobverlust? Kein Problem weil sich das Haus von der eingenommenen Miete quasi selbst abbezahlt oder doch nicht so einfach?
2. Was passiert bei Neubewertung nach x Jahren? Antwort siehe Frage 1 + Anpassung der Laufzeit und/oder Ratenerhöhung
3. Was passiert bei Währungsreform? Antwort siehe Frage 1 + Anpassung der Laufzeit und/oder Ratenerhöhung + weitere unvorhergesehene Zusatzkosten weil ich Reform zahlen soll

Ich rechne damit das die Immobilie in Zukunft an Wert verlieren wird (Immo Markt allgemein), doch bin ich relativ jung, kann das wieder rausarbeiten und sehe es daher als nicht so großes Problem, mein Zeithorizont mind. 30 Jahre. Supergau wäre wohl wenn plötzlich alle Mieter kündigen würden und ich keine Nachmieter finde. Aber könnte mir auch schon 2. und 3. so weit zum Verhängnis werden das ich auf den Schulden sitzen bleibe oder ist das alles kein Problem solange ich Mieter habe? 
Auch bin ich etwas hin und hergerissen. Einerseits ist das ein einmaliges Angebot weil die Nachfrage hier, nach sowas sehr hoch ist. Andererseits rechne ich damit das, noch bevor ich das Haus abbezahlt habe, eine Währungsreform kommen könnte und wenn man die Entscheidung hat nach, oder vor einer Währungsreform Kredit aufzunehmen würde wohl jeder "danach" wählen. Doch eine Währungsreform könnte sich auch noch ein paar Jahrzehnte ziehen, die Japaner schaffens anscheinend auch ganz gut mit stark entwertetem Geld zu wirtschaften, auch wenn ich deren genaue Verhältnisse nicht kenne. Die Frage ist also: Unter welchen Vorraussetzungen könnte eine Währungsreform mir zum Verhängnis werden, sodass ich ohne Haus auf einem Berg Schulden sitzen bleibe?

Das ganze wirkt vielleicht etwas Naiv, habt Nachsicht, ich beschäftige mich jetzt erst seit ein paar Stunden damit. 

Grüße
 

 

Ich selbst habe mir auch vor kurzem eine Wohnung als Anlageobjekt gekauft. Ich kann Dir das Kalkulationstool von Immocation empfehlen. Ja, sy kostet tatsächlich 100€,aber diese sind es wirklich wert. Das Tool erstreckt sich über mehrere Arbeitsblätter und bietet dir eine umfassende Kalkulation. Art und Weise der Finanzierung, Abschreibungen in Form von AfA, Hausgeld etc etc. wird dort alles berücksichtigt. Am Ende bekommst du den Cashflow vor und nach Steuern angezeigt. Sofern du entsprechende Detailangaben wie bspw. Höhe des Haisgelds etc. schon kennst, bekommst du einen ersten Eindruck davon, was am Ende unterm Strich tatsächlich übrig bleibt. 

[BL4uTz]

Am 15.12.2020 um 15:49 schrieb Aktienspekulaant:

Auf alle Fälle solltest Du mindestens ständig 100.000 Euro in cash in der Hinterhand haben.  Wenn die Heizung die Biege macht oder das Dach neu gemacht werden muß, sind 100.000 schnell weg. 

Wer hat den heute schon 100k€ cash in der Hinterhand ? Wer darauf wartet bevor handelt wird sie auch nie haben.

Ein Dach bei uns muss auch schon seit Jahren erneuert werden und wir lasse das erst jetzt machen für 35k€ die Stadt zahlt einen guten Teil (da sie derzeit Renovierungsarbeiten in der ganzen Stadt unterstützt) , natürlich kommt es auf die Größe des Dachs, die Firma, Schaden usw. an Nachbar hat 75k€ gezahlt. Ich mein aber wenn man nicht ganz Pech hat kann man sich mit solchen Sachen auch Zeit lassen.

Hatte vor ein paar Monaten Wasserschaden eins bei mir und eins fast zeitgleich bei meinen Eltern, bei beiden Decken runtergekommen, Altraum für Hausbesitzer könnte man meinen. Aber war alles halb so schlimm , Versicherung zahlt und alles wieder machen lassen innerhalb paar Wochen für wenig Geld.

Bearbeitet 19. Dezember 2020 von BL4uTz

[BL4uTz]

vor 12 Stunden schrieb bjew:

nur den Absturz der Heizung durch Verschleiß, durch Stilllegung aus rechtlichen Gründen, den Dachschaden wg Alterung, etc. zahlt keine Versicherung. Und einen passenden Sturm, ein passendes Unwetter ist nicht so leicht zu bestellen 😆

Deshalb sollte man beim Kauf auch besonders auf eine relativ neue Heizung, Leitungen und Dach achten. Dachschaden kann man ja auch sehen. Falls alte Heizung oder Dach sollte das Angebot gut genug sein um da noch Geld übrig zu haben um das erneuern zu können.

Wenn mit der Zeit was passiert also nach einigen Jahren, hat man ja den Kredit schon bereits ein Teil zurückgezahlt und bestenfalls auch etwas sparen können.

[SkaliertDoch]

Am 19.12.2020 um 22:46 schrieb bjew:

hier kommt wieder mein Hinweis auf eine. seriösen Gutachter

Für den Zustand der Heizung brauchst du keinen Gutachter und für das Dach auch nicht. Die Leitungen wird er regelmäßig nicht besser überprüfen können, als du selbst.

[SkaliertDoch]

Am 7.12.2020 um 00:50 schrieb BL4uTz:

Hab auch schon paar Dinge dazu gesehen, kann mir kaum vorstellen dass sowas in Deutschland legal oder gültig ist, ohne Makler gilt bei Immobilien ja nicht mal ein einfacher Vertrag als gültig.

Aber definitiv interessant.

Mit Makler ist ein "einfacher" Vertrag auch nicht ausreichend.

[SkaliertDoch]

Am 15.12.2020 um 15:49 schrieb Aktienspekulaant:

Auf alle Fälle solltest Du mindestens ständig 100.000 Euro in cash in der Hinterhand haben.  Wenn die Heizung die Biege macht oder das Dach neu gemacht werden muß, sind 100.000 schnell weg. 

Na, für ne Heizung 100.000 auszugeben, wirdt du auch für ein Mehrfamilienhaus kaum schaffen, oder?

[koiram]

vor 30 Minuten schrieb SkaliertDoch:

Na, für ne Heizung 100.000 auszugeben, wirdt du auch für ein Mehrfamilienhaus kaum schaffen, oder?

Ich habe mal 5000 € für eine neue Heizung im EFH ausgegeben...

Und zum Gutachter: ICH könnte innerhalb von Minuten den Zustand von Dach, Heizung, Elektroleitungen und Installationen grob beurteilen, aber ob andere die nicht vom Fach sind das können wage ich zu bezweifeln.

Bearbeitet 21. Dezember 2020 von koiram

[BL4uTz]

Wie schätz Ihr den aktuellen Markt ein ?

 

Die Nachfrage ist seit 1-2 Monaten sehr extrem.

Hab ein Haus für ein Bekannten innerhalb 2 Wochen verkaufen können, hatte sogar 2 Leute die kaufen wollten, der wo mehr geboten hat hat es bekommen. Preis qm 2600€ für ein über 100 Jahre altes Haus. Ein anderer Bekannter möchte sein Haus auch verkaufen, werde ich aber da kein Notverkauf extrem hoch ansetzen. Sollten die Preise so weiter steigen ist alles möglich. Falls jemand auch nur mit dem Gedanken spielt zu verkaufen, würde ich empfehlen für ein Traumpreis reinzustellen und nebenbei laufen zu lassen. Durch FOMO „je weniger die Masse vernünftiger Überlegung fähig ist, umso mehr ist sie zur Tat geneigt." Ich bin beim verkauften wenn ich mir den Markt anschaue nicht ganz zufrieden, da es hier aber verkauf so schnell wie möglich nötig war ist es dennoch ok und ein Preis der vor ein paar Jahren noch unvorstellbar gewesen ist (3x vom Einkaufspreis) .

Bearbeitet 21. Dezember 2020 von BL4uTz

[Gast]

vor 15 Stunden schrieb BL4uTz:

Wie schätz Ihr den aktuellen Markt ein ?

 

Die Nachfrage ist seit 1-2 Monaten sehr extrem.

Hab ein Haus für ein Bekannten innerhalb 2 Wochen verkaufen können, hatte sogar 2 Leute die kaufen wollten, der wo mehr geboten hat hat es bekommen. Preis qm 2600€ für ein über 100 Jahre altes Haus. Ein anderer Bekannter möchte sein Haus auch verkaufen, werde ich aber da kein Notverkauf extrem hoch ansetzen. Sollten die Preise so weiter steigen ist alles möglich. Falls jemand auch nur mit dem Gedanken spielt zu verkaufen, würde ich empfehlen für ein Traumpreis reinzustellen und nebenbei laufen zu lassen. Durch FOMO „je weniger die Masse vernünftiger Überlegung fähig ist, umso mehr ist sie zur Tat geneigt." Ich bin beim verkauften wenn ich mir den Markt anschaue nicht ganz zufrieden, da es hier aber verkauf so schnell wie möglich nötig war ist es dennoch ok und ein Preis der vor ein paar Jahren noch unvorstellbar gewesen ist (3x vom Einkaufspreis) .

Solange ich mit halbwegs realistischen Mietpreisen (Preise von unter 10€ den qm) bei meinen Objekten nach Steuern einen positiven Cashflow erzielen kann, sehe ich für meine Region noch Luft nach oben. Erst wenn die Mieteinnahmen und Kaufpreise soweit voneinander entkoppeln, sollte man mit dem Kauf sehr vorsichtig sein. 2500€ ist bei uns in der Region auch ein guter Wert, mit dem man rechnen sollte. 

Zum Thema Rücklagen: Ich kann euch nur den Ing-Diba Rahmenkredit empfehlen, anstatt sinnlos totes Kapital gebunden zu halten. Innerhalb von 24 Std beantragt. Zinsen werden auf tagesbasis berechnet und man kann vollkommen flexibel Geld (bis zu 25k) entnehmen und ohne Regeln wieder tilgen. 1000€ kosten monatlich 5€ Zinsen. 

Bearbeitet 22. Dezember 2020 von Iota-Juenger

[Theseus]

Ein Haus oder zumindest ein Gartengrundstück kann sehr sinnvoll sein, das Haus spart Miete und kostet aber auch (Hier mal 25k für Fenster+Türen, da mal 15k für nen neues Dach,..), doch wenn alle Stricke reißen, dann kann man zumindest noch Gemüse anbauen und Strom via PV ernten. Vielleicht so kalkuliert, dass man es zu 1% finanziert und innerhalb von 10/15 Jahren mit der Tilgung durch ist.

Gold .. Oder vielleicht besser Silber kann man machen, aber maximal 10%, auf keinen Fall zu lasten von BTC & Co.

Aktien .. Wenn man sich sicher ist. 

Die beste Investition meiner Meinung nach ist "Bildung". Wirklich gute Posten bekommt man leichter mit den richtigen Zertifikaten in der Tasche. Das muss kein MSc/BSc sein, aber auch gute praktische Ausbildung kostet Geld.

[koiram]

vor 1 Minute schrieb Theseus:

mal 25k für Fenster+Türen, da mal 15k für nen neues Dach

Bei mir war's umgekehrt, trotz Dreifachverglasung. + 5k Heizung.
Wegen akutem Geldmangel eine Finanzierung über 25 Jahre...

[HansWurst80]

Wenn Du vermietest (kann aber auch für das Eigenheim zutreffen), sind gute Kredite (bspw. Annuitätendarlehen, günstige Zinsen, hohe Anfangstilgung) mit laaaanger Laufzeit gar nicht mal schlecht - im Gegenteil, denn man macht sich die Inflationsschere zunutze. Klar, zu Beginn ist ein hoher Eigenkaptialanteil begrüßenswert, nach Abschluss ist die Investition des Einkommens in andere Dinge i. d. R. die bessere Wahl. Und wenn man danach in die nächste Immobilie investiert! 🙂